近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，公(gōng)募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过(guò)观(guān)测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目(mù)前(qián)已(yǐ)包含了利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额(é)占(zhàn)可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大(dà)部(bù)分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

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　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对(duì)此表示(shì)，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期(qī)分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额二级市(shì)场价(jià)格受到公募(mù)REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的(de)现金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的(de)投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额(é)完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上(shàng)影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸(xī)引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方(fāng)面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单(dān)位基金份额(é)的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基(jī)金份额(é)净值变化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金(jīn)分红前后(hòu)均可(kě)以获(huò)得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资(zī)的(de)信心，同(tóng)时(shí)需(xū)结合(hé)持有产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是(shì)本金(jīn)之上(shàng)的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派(pài)的是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数普通(tōng)投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性(xìng)，这(zhè)是(shì)该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的(de)分红包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格和(hé)分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额(é)的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于(yú)这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较短的(de)特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具(jù)备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额(é)单价随(suí)着分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在(zài)基(jī)础资产的(de)估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和(hé)评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区(qū)别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流(liú)量(liàng)是(shì)指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目(mù)进行调(diào)整，加(jiā)期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择(zé)，投(tóu)资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营(yíng)权(quán)类的(de)资产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接(jiē)影(yǐng)响投(tóu)资(zī)回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运(yùn)营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易(yì)带(dài)来的(de)短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配(pèi)金(jīn)额(é)预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环(huán)境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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