文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国(guó)住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获(huò)得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完首付(fù)款后从(cóng)银行一(yī)次性贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)全部房(fáng)款，而(ér)是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心(xīn)参(cān)与财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的(de)专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香港房地韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股(dì)产市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决(jué)了核心的(de)住房供不(bù)应求的(de)问题，使房市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完(wán)善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入(rù)律师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制(zhì)，且银行(xíng)的责(zé)任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十(shí)年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于(yú)城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一(yī)步(bù)推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度(dù)也出(chū)现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一(yī)针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多(duō)项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划(huà)经济(jì)下(xià)的福利分房(fáng)转向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关(guān)的(de)信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房(fáng)地(dì)产市(shì)场的(de)发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地(dì)的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资(zī)金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需要一次性付(fù)清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房(fáng)存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资(zī)占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过(guò)三分(fēn)之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大(dà)于(yú)美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房(fáng)市值的(de)比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是(shì)因为住(zhù)房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市(shì)场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列(liè)风险(xiǎn)，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧(sàng)失还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银(yín)行将(jiāng)面临(lín)较大的(de)坏账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两(liǎng)个(gè)字(zì)那(nà)就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监(jiān)管(guǎn)账户(hù)拨(bō)付资(zī)金，再(zài)由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨(bō)付的(de)工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支(zhī)付的(de)预付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美国官(guān)方数(shù)据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美(měi)国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自(zì)银(yín)行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相关部(bù)门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证(zhèng)向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房(fáng)附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没(méi)有规定最(zuì)低(dī)首付比例(lì)，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一(yī)般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部(bù)完(wán)工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相对(duì)较低，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入(rù)开发商(shāng)账(zhàng)户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须(xū)完(wán)成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日(rì)本(běn)政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股金(jīn)监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及(jí)长效机制。长效机(jī)制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修(xiū)期(qī)制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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