5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获(huò)得增持(chí)，持(chí)仓数量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市(shì)值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例也(yě)同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市(shì)值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公(gōng)募对于(yú)房(fáng)地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处(chù)首先在于(yú)几只房(fáng)地(dì)产龙头股(gǔ)从(cóng)排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地(dì)产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上还需要时(shí)间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到(dào)二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业(yè)周期(qī)来分(fēn)类，包括(kuò)房地产(chǎn)等(děng)几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现了(le)一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年(nián)销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金(jīn)房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而(ér)目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来(lái)行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去(qù)了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票(piào)投(tóu)资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风(fēng)物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发(fā)展的(de)主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工(gōng)程(chéng)项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局(jú)的例(lì)子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利润(rùn)规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单(dān)中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述(shù)两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出(chū)的也是一(yī)份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公(gōng)司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的(de)利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或(huò)者资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉>

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下(xià)，央国企地(dì)产(chǎn)股或存(cún)在(zài)发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相(xiāng)较于(yú)民营地(dì)产公司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长(zhǎng)期的(de)维(wéi)度看(kàn)，行业的(de)逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可(kě)以创造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行业集(jí)中度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席(xí)研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头(tóu)前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要客观(guān)地去(qù)持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一(yī)季报(bào)梳(shū)理发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够(gòu)推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月环比三(sān)月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在(zài)内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的(de)去(qù)库存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及(jí)其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是(shì)赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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