近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者2021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利(lì)润(rùn)分配和本金的归(guī)还(hái)，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解资(zī)产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配(pèi)金(jīn)额(é)比(bǐ)例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)对此表(biǎo)示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益(yì)来源为(wèi)持有期(qī)分红(hóng)收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设(shè)施资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营(yíng)高(gāo)级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求(qiú)，基(jī)础设施(shī)基金(jīn)应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机(jī)制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了(le)机构(gòu)投资者的(de)投资品类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮(bāng)助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资“压2021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受(shòu)宏(hóng)观(guān)经(jīng)济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金(jīn)额(é)完(wán)成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格(gé)波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因素之一(yī)，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸(xī)引投(tóu)资(zī)者参(cān)与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得(dé)公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)的(de)信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的(de)增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之(zhī)间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和(hé)产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资(zī)产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和(hé)本金的(de)归还，两者的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同(tóng)而(ér)形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的(de)价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场(chǎng)价格和(hé)分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不再(zài)能(néng)产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项目的(de)分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随(suí)着分(fēn)派进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目(mù)的(de)土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的(de)估值2021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收(shōu)益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观(guān)察(chá)和评(píng)估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金(jīn)相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在(zài)相(xiāng)对股债(zhài)市(shì)场独立(lì)的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的(de)资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的(de)经营净现金流(liú)，所以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连(lián)回调，建议(yì)投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模(mó)较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会(huì)载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判(pàn)断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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