5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的(de)机(jī)构(gòu)对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以(yǐ)南方和(hé)华(huá)夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比重(zhòng)增幅(fú)五只个(gè)股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产(chǎn)的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业(yè)的(de)持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块排名最(zuì)高的(de)是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链(liàn)上(shàng)最后一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝(bèi)塔的(de)红利(lì)期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过(guò)程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机(jī)会在(zài)于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样(yàng)的认(rèn)识转变(biàn)，精(jīng)耕细作(zuò)个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的(de)个股来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上实(shí)发(fā)展的(de)主(zhǔ)营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为(wèi)房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是(shì)上(shàng)海(hǎi)本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿地(dì)结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势(shì)头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了知名(míng)机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的(de)两只产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加(jiā)了持(chí)股。

　　除去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家上(shàng)海区(qū)域性(xìng)地(dì)产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公(gōng)司股东(dōng)的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入(rù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出(chū)现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会(huì)依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是(shì)央(yāng)企占据(jù)显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的(de)资产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入(rù)高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定(dìng)且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估(gū)值中(zhōng)枢的提(tí)升(shēng)，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或(huò)许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资(zī)成本保持发字有几画，发字有几画五行什么低位，其次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩发字有几画，发字有几画五行什么出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确(què)定性。其(qí)实整个市场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城(chéng)市四(sì)月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的(de)去库存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个(gè)时(shí)候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的(de)基(jī)本面不(bù)断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 发字有几画，发字有几画五行什么