导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年(nián)商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是(shì)否过(guò)剩的讨(tǎo)论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的(de)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关(guān)。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然(rán)而(ér)事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人(rén)口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了(le)额(é)外(wài)的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时(shí)代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一(yī)阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子是(shì)否真的(de)过剩了(le)？据(jù)此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会(huì)上，负(fù)责人对(duì)外(wài)披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。单单从人均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到(dào)中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到(dào)2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到(dào)了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引打(dǎ)工人，但(dàn)高(gāo)房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和(hé)二(èr)居室(shì)，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(红十字会三救三献是什么 红十字会是公务员还是事业编yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的(de)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在3红十字会三救三献是什么 红十字会是公务员还是事业编0平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还(hái)会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户(hù)的(de)占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石(shí)。那么(me)未来(lái)将是(shì)住(zhù)宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于(yú)城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)调(diào)查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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