万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问(wèn)题(tí)是(shì)，这些房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资(zī)购(gòu)入房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名(míng)奇(qí)妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看(kàn)到这些(xiē)业(yè)主的维权(quán)信息(xī)，难(nán)怪有网(wǎng)友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司(sī)不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同(tóng)债(zhài)务人(rén)。目前(qián)，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住的。<两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思/p>

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道(dào)证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主基本(běn)都是北京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经(jīng)支付(fù)价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续(xù)的，如(rú)果业(yè)主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其(qí)他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一(yī)审法(fǎ)庭(tíng)辩论(lùn)终结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国(guó)信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模(mó)，也(yě)没(méi)有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来(lái)的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的(de)价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是(shì)当时有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大(dà)佬则(zé)居住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上(shàng)了(le)，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的(de)开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下(xià)。而追(zhuī)根溯(sù)源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目光，放到(dào)了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要(yào)质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业(yè)保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际(jì)信(xìn)托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国安的(de)经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集(jí)团和(hé)两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不(bù)过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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