文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召(zhào)开的(de)全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议提(tí)出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的(de)不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地产软着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风险。从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科(kē)普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完(wán)首(shǒu)付(fù)款后从(cóng)银(yín)行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的(de)资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂(làn)尾风(fēng)险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需(xū)要(yào)配套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的(de)专(zhuān)著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于(yú)木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求新的(de)方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在(zài)购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自(zì)己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决(jué)了制造(zào)商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低(dī)投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售(shòu)模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入(rù)律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国(guó)香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面(miàn)临(lín)住(zhù)房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期(qī)发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住房基(jī)础等城市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的(de)福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项(xiàng)文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划(huà)经(jīng)济下(xià)的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开(kāi)发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动(dòng)下(xià)一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一(yī)次性(xìng)付(fù)清首付款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按(àn)照工程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国像火花像蝴蝶段绍荣是谁杀的内地商品房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地(dì)房地产市场的(de)稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市(shì)建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层(céng)面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压(yā)力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规(guī)定了开发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应当用于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没(méi)有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价(jià)计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的(de)工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模(mó)式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预(yù)付(fù)款保护(hù)机(jī)制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部(bù)分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以定金方(fāng)式(shì)支付(fù)，或按(àn)工(gōng)程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提(tí)供(gōng)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付(fù)，其(qí)余房款(kuǎn)交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前(qián)资(zī)金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节(jié)，定金(jīn)比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付(fù)外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来(lái)自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发(fā)商施(shī)工(gōng)进度(dù)。开发(fā)商(shāng)在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得(dé)由政府相关部(bù)门经审(shěn)查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到(dào)购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批(pī)后即可(k像火花像蝴蝶段绍荣是谁杀的ě)预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在(zài)支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购(gòu)房者(zhě)一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订(dìng)21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可(kě)预(yù)售。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的(de)保证(zhèng)金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房(fáng)款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机构或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度(dù)支付，所(suǒ)有(yǒu)资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专门项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加像火花像蝴蝶段绍荣是谁杀的坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合(hé)同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般(bān)为(wèi)合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善(shàn)应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性(xìng)和人(rén)性复(fù)杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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