文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了(le)，用你的(de)钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发(fā)时代(dài)步入高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也(yě)是(shì)对(duì)购房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然(rán)二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度(dù)怎么来(lái)的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是(shì)，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格(gé)的(de)监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)顶的速度越来越快越叫的原因，顶的速度越来越快过程商工程进(jìn)度在完(wán)全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如(rú)借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入(rù)存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革(gé)，中国(guó)一定能(néng)化解这个难题，让房地产回(huí)归(guī)实(shí)体经济和(hé)居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也(yě)不能(néng)例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是(shì)实(shí)现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革(gé)方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年(nián)经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经(jīng)验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的(de)见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块(kuài)地(dì)盘(pán)后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买(mǎi)家的(de)钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的(de)资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资金(jīn)问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动(dòng)了(le)中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提(tí)升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的(de)核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面临住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市(shì)场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)顶的速度越来越快越叫的原因，顶的速度越来越快过程“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为。区别(bié)于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)稳(wěn)步(bù)发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平(píng)，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国(guó)内地商(shāng)品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批(pī)发(fā)、建材(cái)的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全(quán)拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于(yú)美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要(yào)是(shì)因为(wèi)住房市(shì)值(zhí)高，以及中国(guó)资本(běn)市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商(shāng)之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行的(de)按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房(fáng)者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一(yī)系列问(wèn)题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从(cóng)银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的(de)工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没(méi)有统(tǒng)一的预(yù)售资金(jīn)监管规定(dìng)，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例(lì)为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实(shí)际上(shàng)，在过(guò)去(qù)房地(dì)产大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程(chéng)进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资(zī)金循(xún)环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来(lái)说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验(yàn)收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付(fù)后(hòu)按(àn)揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过(guò)按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房(fáng)者(zhě)的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设(shè)过(guò)程中的资金(jīn)全部来(lái)自银(yín)行，银行(xíng)根(gēn)据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供一定(dìng)比例(lì)的(de)贷(dài)款，由于(yú)开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部(bù)门经审查(chá)后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节(jié)点、比例(lì)因项目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地(dì)板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师(shī)将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的(de)20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险机构签(qiān)订(dìng)定金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置(zhì)购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也(yě)受该措施(shī)保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支(zhī)付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋(wū)建设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前(qián)房地(dì)产到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对(duì)刚需和(hé)改善(shàn)型需求(qiú)的支(zhī)持力度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭贷(dài)款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立(lì)于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋(wū)质量问题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期(qī)结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 顶的速度越来越快越叫的原因，顶的速度越来越快过程