近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有期分(fēn)红(hóng)收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格的(de)变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人实际(jì)获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规(guī)要(yào)求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于(yú)债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的(de)角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资(zī)品类，为资产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值(zhí)。另(lìng)一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票(piào)和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的(de)分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方(公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品='color: #ff0000; line-height: 24px;'>公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品fāng)面市场热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后(hòu)基(jī)金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值变(biàn)化的(de)修正(zhèng)，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整(zhěng)体(tǐ)收益(yì)的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金(jīn)相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)应(yīng)了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异很大，大多(duō)数(shù)普通(tōng)投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的(de)收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包(bāo)括了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资(zī)标的(de)时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而形成区别(bié)。特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其(qí)分(fēn)红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于(yú)剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对建筑(zhù)的(de)更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资(zī)产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时(shí)点，多(duō)位业(yè)内人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对股债(zhài)市场独立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议(yì)投(tóu)资(zī)者对经营权(quán)类(lèi)的资产可(kě)以更多关注内部收益率的(de)高低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低(dī)。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来(lái)自(zì)底(dǐ)层资产的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资(zī)者可综合(hé)考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实(shí)力(lì)等多重因素(sù)来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测(cè)进(jìn)行比(bǐ)较分析(xī)，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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