5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公布的(de)总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来(lái)的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一季(jì)度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五(wǔ)个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排(pái)名最(zuì)高(gāo)的(de)是笑话的拼音怎么写，玩笑的拼音保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金地集团退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线(xiàn)城(chéng)市(shì)。而映(yìng)射到二级(jí)市(shì)场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去(qù)不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退(tuì)期(qī)的行(xíng)业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么投资(zī)机(jī)会(huì)的(de)。但(dàn)在这几(jǐ)年特(tè)殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也出(chū)现了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了(le)更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的(de)过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提(tí)升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的(de)上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上实发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机(jī)构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括(kuò)公(gōng)募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻(jī)身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规(guī)模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司(sī)拿(ná)地结(jié)算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是(shì)主要布(bù)局在(zài)深(shēn)圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发展的大(dà)好机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然(rán)存(cún)在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的(de)融(róng)资成本，优质的(de)开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动产资(zī)产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于(yú)民(mín)营地(dì)产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等(děng)问(wèn)题，市(shì)场对民(mín)营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于(yú)集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定(dìng)且可(kě)预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受(shòu)益于行(xíng)业(yè)集中度提(tí)升(shēng)的头(tóu)部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路(lù)的话，或许还是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房(fáng)企营收(shōu)、净利(lì)均实现(xiàn)了业(yè)绩(jì)的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些公(gōng)司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但(dàn)仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的(de)绝(jué)大多数城市都出现环比下(xià)滑的(de)情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六(liù)月份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外(wài)的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整(zhěn笑话的拼音怎么写，玩笑的拼音g)个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面(miàn)的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及(jí)个股(gǔ)仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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