万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成(chéng)了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的(de)有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看(kàn)到(dào)这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处(chù)置主体是中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达(dá)北(běi)分(fēn)讨债(zhài)的故(gù)事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说(shuō)明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本都是北(běi)京的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大(dà)佬也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国(guó)信达(dá)转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本(běn)的愿(yuàn)望(wàng)，或(huò)将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖(mài)损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律规(guī)定(dìng)，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支付价款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不(bù)得(dé)查封(fēng)、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执(zhí)行(xíng)异(yì)议申(shēn)请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉(sù)开发(fā)商(shāng)，要(yào)求退(tuì)还购(gòu)房款(kuǎn)或(huò)办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居(jū)住为目(mù)的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付(fù)全(quán)部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前(q适合初中生的网课平台免费，国家提供的免费网课平台ián)已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为(wèi)了(le)唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其(qí)他(tā)房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北(běi)京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年(nián)的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端(duān)的(de)姿态(tài)杀(shā)入市场，无(wú)论(lùn)是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对(duì)手是(shì)当时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住(zhù)在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠(diàn)定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试(shì)过(guò)多(duō)元化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的(de)目(mù)光(guāng)，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信(xìn)集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安(ān)后(hòu)，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务(wù)，上述被执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人(rén)都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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