导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘(lí)清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有四大新增(zēng)需(xū)求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带(dài)来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必(bì)将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量(liàng)突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是(shì)否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未(wèi)来(lái)房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城(chéng)乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不(bù)能完全(quán)反映(yìng)出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套(tào)设(shè)施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一(yī)类是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)（统计局）；二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我们(men)主要(yào)用(yòng)到(dào)上(shàng)述(shù)两组(zǔ)数(shù)据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们(men)就能够得到(dào)当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利(lì)用既(jì)有统计数据，大(dà)致测(cè)算得(dé)到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本(běn)文去(qù)除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会(huì)拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)供(gōng)给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国(guó)的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套(tào)房，在房价较低的(de)县城购(gòu)买一(yī)套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英(yīng)国(guó)都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于(yú)四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人(rén)口数不断(duàn)下(xià)降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和(hé)生产要素(sù)逐步向(xiàng)经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常(cháng)住(zhù)人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗>第(dì)三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出(chū)支持(chí)住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供需出(chū)现错配，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能(néng)级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可(kě)能超(chāo)预(yù)期(qī)。

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