OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如(rú)今(jīn)，二(èr)级市场(chǎng)的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前几日的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易(yì)日(rì)跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的(de)通(tōng)知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人也表示，近期(qī)已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对(duì)哲(zhé)库提前退租(zū)的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新(xīn)区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波(bō)动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值，投资(zī)者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级(jí)市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日(rì)二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市(shì)以(yǐ)来，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均(jūn)有不同(tóng)程度(dù)下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突(tū)发(fā)事件，因此导致(zhì)二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士(shì)看来，尽管出(chū)于风险规(guī)避的原因(yīn)，最近几个(gè)交易(yì)日(rì)场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前(qián)随着(zhe)二级市场价格(gé)下跌(diē)，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素(sù)影响，不好(hǎo)判断价格是不(bù)是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些(xiē)隐(yǐn)含收益(yì)率(lǜ)高的(de)产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如(rú)星对(duì)此(cǐ)表示，若(ruò)张江园(yuán)区最(zuì)终能顺利(lì)解决招商，平(píng)稳过(guò)度对经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事件性利(lì)空下调(diào)至得这(zhè)么(me)急、这(zhè)么(me)深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落到(dào)租金(jīn)收入受不(bù)受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股其(qí)一季报中披露的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价(jià)格(gé)出(chū)现回落。在随(suí)后(hòu)召开(kāi)的(de)业绩(jì)说明会中管理(lǐ)人就相关事(shì)项进行了解释说明，市场信心得到(dào)了(le)一定提(tí)振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的(de)扩募说明(míng)会上，运营团(tuán)队表示了对(duì)张江光大园(yuán)项目的(de)信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租(zū)户正常(cháng)转化(huà)后，项目出(chū)租率(lǜ)将得到回升(shēng)。没(méi)想(xiǎng)到仅过了不到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发突然(rán)确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技(jì)消(xiāo)息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股(tóng)步(bù)启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航(háng)天(tiān)产业、信息(xī)技术(shù)等(děng)产业客户，租(zū)赁意向面(miàn)积超过了2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备转化(huà)为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然收了(le)三(sān)个月履约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批(pī)扩募、对(duì)市(shì)场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在短期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同(tóng)区域的张江光大园项目一(yī)季度(dù)末也有将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解(jiě)释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持(chí)以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导向，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换租都属于正常(cháng)情况(kuàng)，而(ér)这次项(xiàng)目的(de)大租户退(tuì)租(zū)正(zhèng)好发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到出(chū)租率(lǜ)下滑(huá)情(qíng)况没(méi)有得到及时修复(fù)后，张江(jiāng)这(zhè)边也作了一(yī)定的资(zī)源调配和(hé)倾斜，引入了(le)一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也(yě)有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成(chéng)新度高一些，单价也贵(guì)一些，张(zhāng)江光大园单(dān)层以一千(qiān)平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态(tài)的物业。租(zū)户自(zì)身也会有诉求，也会(huì)根据自身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更(gèng)加(jiā)充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以(yǐ)做得更(gèng)好(hǎo)。”上述(shù)负责(zé)人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负责人(rén)表示(shì)，张江集团(tuán)和张江高科目前在管(guǎn)资产约五百万方(fāng)，还有(yǒu)一些(xiē)其他在开发的(de)储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区产业(yè)空(kōng)间(jiān)资产上(shàng)市平台(tái)目标的坚实后(hòu)盾和(hé)储备资(zī)源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资(zī)本平台和它未来的(de)发(fā)展。”相关负(fù)责(zé)人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金(jīn)扩容(róng)的(de)第一(yī)步，也(yě)是(shì)至关重要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面临了一(yī)些突发(fā)情况需(xū)要解决，但是这和(hé)我们在张(zhāng)江科学城这三(sān)十年建设发展过(guò)程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们(men)有信心排除(chú)万难，尽一切可(kě)能化(huà)解当前突发(fā)事(shì)件的所有负面(miàn)影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场的信心。”

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