文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发(fā)时(shí)代步(bù)入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非(fēi)常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实(shí)中央房(fáng)住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实(shí)，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存(cún)在预(yù)售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样在支付完(wán)首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚(fá)措施(shī)作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一定会(huì)触发(fā)风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实英红九号是名茶吗，英九红茶叶价格一览表现老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重大措施。在(zài)当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大(dà)多数居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用(yòng)类(lèi)似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了(le)房屋(wū)的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门(mén)提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前(qián)，确保地(dì)价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的(de)信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调(diào)基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度(dù)，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度(dù)也(yě)出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于(yú)进(jìn)一(yī)步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住(zhù)房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度(dù)加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷(dài)政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的(de)按照工程进度(dù)付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的(de)稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适(shì)居，住(zhù)房事(shì)业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉(lā)动(dòng)中国(guó)内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地产带动(dòng)的(de)上下游产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市(shì)场波(bō)动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得(dé)房(fáng)款，如(rú)果购(gòu)房(fáng)者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即(jí)没钱(qián)付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的(de)预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市(shì)重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照(zhào)项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地(dì)产大开发时代的(de)高周转背景下(x英红九号是名茶吗，英九红茶叶价格一览表ià)，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预(yù)付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋(wū)交付质(zhì)量(liàng)的(de)保障有两种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期房由政府或第(dì)三(sān)方验收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返还，最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房(fáng)者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何(hé)责(zé)任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度(dù)向开发(fā)商提(tí)供(gōng)一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发(fā)商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造(zào)工期(qī)进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全(quán)部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当(dāng)房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律(lǜ)师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金(jīn)监管(guǎn)极为(wèi)严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结(jié)束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一部(bù)规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据(jù)日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完(wán)成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或指定(dìng)保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预(yù)先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或(huò)保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道(dào)门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会(huì)存入银行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力(lì)的(de)金(jīn)融工具支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发(fā)商(shāng)违约后(hòu)定金(jīn)保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益(yì)。资金(jīn)监管环(huán)节(jié)，引入独立于(yú)开(kāi)发(fā)商、银行(xíng)的第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或(huò)由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)是大势所(suǒ)趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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