近两年火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的(de)时应(yīng)了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日(国家常务委员7人，国家常务委员7人简历rì)）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金额(é)比(bǐ)例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额(é)交易价格的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)及(jí)市场因素的综(zōng)合(hé)影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市(shì)场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)多(duō)元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对于(yú)投(tóu)资(zī)债(zhài)券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的(de)前(qián)提下(xià)，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分(fēn)红水平的预(yù)期(qī)，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完(wán)成(chéng)率(lǜ)不达(dá)预(yù)期(qī)，一定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波(bō)动受多(duō)重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的(de)特(tè)性，关注(zhù)二级市(shì)场(chǎng)扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金相关人(rén)士(shì)也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括(kuò)利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分(fēn)派的(de)是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临(lín)极(jí)大不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来(lái)自项目(mù)每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和(hé)本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金额(é)包(bāo)含了投资本(běn)金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权(quán)类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续(xù)经营的(de)假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更显著的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责国家常务委员7人，国家常务委员7人简历人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债(zhài)市场(chǎng)独立(lì)的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对(duì)产权(quán)类的(de)资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回(huí)报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等(děng)多重(zhòng)因素来(lái)选择(zé)投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料中披(pī)露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及市场的(de)实际环境，对(duì)基(jī)础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

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