饱受(shòu)争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管(guǎn)总局联合(hé)发布了关(guān)于规(guī)范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息(xī)等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理(lǐ)确定经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费、严格实行明码标(biāo)价等十(shí)方面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手(shǒu)房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省(shěng)城规院住(zhù)房政策研究中心首席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居(jū)民来(lái)说属于金额不低的大(dà)宗交(jiāo)易，由于(yú)二手(shǒu)房(fáng)交易成本(běn)较高、交易(yì)周期较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的(de)专(zhuān)业性，居民往往通(tōng)过中(zhōng)介来(lái)完成。但很多中介利用信息(xī)不对称(chēng)等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如(rú)收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成(chéng)额(é)外(wài)的负担(dān)，而(ér)且这些服务(wù)事项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来(lái)对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业关(guān)注最(zuì)多(duō)的一个(gè)话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未(wèi)来相关部(bù)门(mén)主要监管的重(zhòng)点，将是对房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过(guò)程(chéng)中，部分价值不菲(fēi)的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)。引导由交易双方共同承(chéng)担(dān)经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务(wù)收费标准的最早依据(jù)是1995年(nián)国家计委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服务(wù)收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北(běi)京市执行的2014年(nián)更(gèng)新后的(de)收费(fèi)标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复(fù)杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经交易各(gè)方协商同意，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前(qián)北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年取消了(le)房地(dì)产中(zhōng)介服务等(děng)57个(gè)政府定(dìng)价(jià)，房地产经纪服务收(shōu)费多少由(yóu)各(gè)中介机构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机(jī)构(gòu)在实际(jì)收取费用过程(chéng)中，相关监管部门(mén)当前并未明确(què)具体的中介费(f认真地还是认真的写作业，认真的与认真地èi)率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对(duì)收费标准进行明码标(biāo)价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结(jié)合房屋价值(zhí)及(jí)工(gōng)资标准，综合计(jì)算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价(jià)问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服(fú)务内(nèi)容和(hé)收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服务(wù)和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务(wù)项(xiàng)目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前(qián)应当向交易当事人出具收费清单(dān)，列明收(shōu)费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市(shì)场(chǎng)监管等部门(mén)采取(qǔ)约谈等(děng)综合(hé)措施进行重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管部门会同有认真地还是认真的写作业，认真的与认真地关部门依法(fǎ)查处不按(àn)规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价(jià)格和反垄断法律法规的(de)行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要(yào)依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中(zhōng)介(jiè)费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档定(dìng)价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的(de)原则实(shí)行分档(dàng)定价(jià)，合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规(guī)范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但(dàn)对(duì)市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费(fèi)普遍在合(hé)理范围内，加(jiā)上经纪服务费用(yòng)对市(shì)场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部(bù)门提出的(de)意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未(wèi)来如何具体认定其中的细则，还需要看(kàn)各城(chéng)市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规(guī)范化，有(yǒu)利于(yú)行(xíng)业健康发(fā)展。同时，由(yóu)于二(èr)手房很(hěn)多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等(děng)都可(kě)能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这对房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务行业的专(zhuān)业性提出(chū)更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出，在二手房(fáng)买卖(mài)过程中，原本(běn)应该由上下家(jiā)各(gè)支付一半的(de)中(zhōng)介(jiè)费，但(dàn)在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有(yǒu)这样的(de)情形(xíng)，因部分(fēn)购房者处(chù)于弱势地位，从而(ér)会出(chū)现中介费及税(shuì)费均由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意承(chéng)担中介费，这部分费用(yòng)也(yě)可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司(sī)将(jiāng)其视为向购(gòu)房(fáng)者(zhě)单边收费的行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能(néng)会利(lì)用其支配地(dì)位，在原先经纪服(fú)务收费的(de)基础上，再(zài)次向(xiàng)房东(dōng)收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会(huì)将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购房者，这(zhè)实(shí)际上(shàng)相当于变相(xiāng)推(tuī)高(gāo)了房价。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利认真地还是认真的写作业，认真的与认真地于提高交易中(zhōng)操(cāo)作的透明度(dù)，也有利于(yú)房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称。

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