5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一季报(bào)统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产公司(sī)市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的(de)持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业贝塔的(de)红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会(huì)的。但在这(zhè)几(jǐ)年(nián)特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似的行业(yè)也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的(de)逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金(jīn)房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价(jià)，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来(lái)行业(yè)的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给(gěi)侧出(chū)清的(de)过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万(wàn)房地产板块个股，在纳(nà)入(rù)统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要产品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构(gòu)都有对(duì)其布局的(de)例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看(kàn)，知(zhī)名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季(jì)度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布(bù)局在深(shēn)圳(zhèn)的(de)地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大流通股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基(jī)金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他(tā)房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销脱销什么意思啊，什么叫做脱销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可(kě)预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力(lì)，以此带(dài)来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关(guān)注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的(de)话，或(huò)许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持(chí)低位(wèi脱销什么意思啊，什么叫做脱销)，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的(de)重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季(jì)度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的(de)资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个(gè)市场(chǎng)乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及(jí)上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数(shù)的(de)、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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