导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地(dì)产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查(chá)数(shù)据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于(yú)1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足(zú)流(liú)动人(rén)口的租赁和(hé)置(zhì)业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成都是流(liú)动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持(chí)续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是中国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价(jià)快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大(dà)分化(huà)时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数(shù)据(jù)并未公(gōng)布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了(le)？据(jù)此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户(hù)均(jūn)住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要(yào)分(fēn)两大类，一(yī)类是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直(zhí)接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均住宅套数(shù)分(fēn)三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的(de)户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估(gū)算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套(tào)房的(de)三(sān)点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已(yǐ)经达(dá)到了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就(jiù)会(huì)造成人口(kǒu)净流入(rù)地(dì)的(de)住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际(jì)流动人口氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡(xiāng)人(rén)口流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县(xiàn)城购(gòu)买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来(lái)了(le)很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难(nán)满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的(de)家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均可(kě)使(shǐ)用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将(jiāng)变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户(hù)均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产(chǎn)要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用(yòng)房和其他(tā)分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造(zào)，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会(huì)进(jìn)一步(bù)上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差(chà)、没(méi)有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统(tǒng)计(jì)偏差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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