文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国(guó)一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道(dào)关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取消(xiāo)预售制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不(bù)能(néng)交房的(de)风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改(gǎi)，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入(rù)了商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据(jù)开发(fā)商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客(kè)观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产长效机(jī)制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济(jì)和(hé)居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在(zài)国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎ凝神静气的意思 凝神静气是成语吗n)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的(de)资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的(de)方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业(yè)务的经(jīng)验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层(céng)出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购房的(de)资金(jīn)压力，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售模式成(chéng)为(wèi)当(dāng)时(shí)中国香港房(fáng)地产市场的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国(guó)香港楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年繁荣(róng)，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不(bù)断(duàn)完善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开(kāi)发商在预(yù)售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设(shè)的(de)信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较(j凝神静气的意思 凝神静气是成语吗iào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但(dàn)当时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效(xiào)率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地(dì)产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房地(dì)产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持(chí)国(guó)内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加(jiā)快住(zhù)房建设(shè)的(de)通知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化(huà)、住房(fáng)供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体制，从计划(huà)经济下的(de)福利分房(fáng)转向市场经济的(de)商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商卖(mài)期房，解(jiě)决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预(yù)售制的(de)初(chū)衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房(fáng)屋(wū)预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预(yù)售流(liú)程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按(àn)照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企(qǐ)现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推(tuī)动(dòng)了(le)城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已(yǐ)成为中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额(é)的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过(guò)三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠(qú)道(dào)，根据我们的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银(yín)行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者(zhě)的预售监(jiān)管(guǎn)资金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于(yú)有关的(de)工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则(zé)按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额(é)报价(jià)计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通(tōng)过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成(chéng)一种资(zī)金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预付(fù)款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)式：预付款一(yī)般(bān)以(yǐ)定金方式(shì)支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护(hù)：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三(sān)方(fāng)验收合格(gé)并提(tí)供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例(lì)一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的(de)定(dìng)金及首付(fù)款由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国(guó)开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获批(pī)后即可(kě)预售房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购(gòu)房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定(dìng)最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支(zhī)付(fù)节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完(wán)工、全(quán)部完(wán)工(gōng)，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误(wù)后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，当(dāng)开发商出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出(chū)10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一(yī)般(bān)会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即(jí)交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房预(yù)售资金(jīn)监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前(qián)经(jīng)过(guò)两道关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二(èr)战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完(wán)成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预(yù)先支(zhī)付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需(xū)向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金安全。签(qiān)订合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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