近两(liǎng)年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含(hán)了利润分配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应(yīng)了解资产类型(xíng)和分(fēn)红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产(c威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家hǎn)品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持(chí)有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基础设(shè)施(shī)资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进(jìn)行投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额(é)持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基(jī)金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格(gé)反映这类(lèi)产品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券(quàn)的固(gù)定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配置多(duō)元化提(tí)供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价(jià)值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收(shōu)益(yì)性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资(zī)“压(yā)舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了(le)投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可(kě)分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后(hòu)基(jī)金(jīn)份额净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人(rén)在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期(qī)投资的信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家(dǐ)层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的(de)收益(yì)主要(yào)包括每年的(de)现金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每(měi)年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收(shōu)益(yì)。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因底层资(zī)产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的(de)二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进(jìn)行扩(kuò)募的情况下(xià)，基(jī)金份额(é)单(dān)价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一般(bān)较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步(bù)延(yán)长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著的(de)资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利(lì)润表的(de)项目进行(xíng)调(diào)整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市(shì)场独(dú)立的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对(duì)经营权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)可(kě)以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权(quán)益(yì)人(rén)综合(hé)实力、运(yùn)营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来(lái)的短期(qī)博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集材(cái)料(liào)中披(pī)露预测(cè)进行比较分析，结合(hé)经济及市场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上述负责人(rén)也(yě)称(chēng)。

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