文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间(jiān)，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在(zài)购买期(qī)房(fáng)后并非像中国(guó)一样在(zài)支(zhī)付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全(quán)交房前(qián)进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是(shì)需(xū)要严格(gé)的资(zī)金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国(guó)住(zhù)房进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这(zhè)个难(nán)题，让房地(dì)产回归实体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的(de)重大(dà)措施(shī)。在当前(qián)的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前(qián)在国(guó)务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其(qí)他临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这(zhè)模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努(nǔ)力(lì)寻(xún)求方法加快自(zì)身资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了(le)分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的(de)分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的(de)资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时(shí)中国香港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解(jiě)决(jué)了核心(xīn)的(de)住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于(yú)城市化(huà)进(jìn)程，唯有(yǒu)解(jiě)决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量(liàng)大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货(huò)币化、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为(wèi)。区别(bié)于(yú)中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖合(hé)同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国(guó)家(jiā)几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们(men)发(fā)布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住(zhù)房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在(zài)当前已成(chéng)为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国(guó)内地房地(dì)产行业(yè)的发(fā)展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗的上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住(zhù)房(fáng)市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合同(tóng)向开发商主张权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧需(xū)要根据按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用(yòng)和(hé)购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确(què)规定了开(kāi)发企(qǐ)业(yè)预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预售资(zī)金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入(rù)监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大开(kāi)发时(shí)代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套取的(de)资金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资(zī)金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高(gāo)周转(zhuǎn)模(mó)式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一(yī)般(bān)设(shè)有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进度分期支付(fù)，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付(fù)款由第三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的(de)资(zī)金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发(fā)商提供一(yī)定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发(fā)商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房(fáng)，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可购买期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也(yě)采取按工期支付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付(fù)房(fáng)香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英(yīng)国期(qī)房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付相(xiāng)关(guān)款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师(shī)将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日(rì)本(běn)二战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或(huò)保险机(jī)构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购房款也(yě)受该措施(shī)保护(hù)。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房(fáng)款在(zài)交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发(fā)商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付(fù)15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式(shì)，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付(fù)款流(liú)程(chéng)做了(le)统一详细规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会存入银行专门的(de)项目资(zī)金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建(jiàn)设有(yǒu)关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出(chū)手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一(yī)方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融(róng)工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计形势复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产税。定(dìng)金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的(de)权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行的第(dì)三方资(zī)金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修(xiū)期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权(quán)负(fù)责(zé)、免费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本(běn)最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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