饱受争议的(de)二手房(fáng)交易中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监(jiān)管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场(chǎng)监管总局联合发(fā)布(bù)了(le)关于规范房地产经纪服务(wù)的意(yì)见。意见提及，近(jìn)年来，部(bù)分房地产经(jīng)纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明(míng)码标(biāo)价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个人信息等问(wèn)题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等十(shí)方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大(dà)伟(wěi)称(chēng)，随(suí)着城市发(fā)展，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场(chǎng)成交比例(lì)超(chāo)过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具(jù)有非常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问(wèn)题(tí)，将非(fēi)必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外的负担(dān)，而(ér)且这些(xiē)服(fú)务事(shì)项并未明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房(fáng)市(shì)场交易(yì)过(guò)程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在(zài)内的(de)相关市(shì)场交易行为及其(qí)主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和调控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务行业关注最多的一(yī)个话(huà)题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关(guān)部门主要(yào)监管的(de)重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋(wū)交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价(jià)值(zhí)不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北(běi)京(jīng)某房地产经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费上(shàng)，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构要合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价(jià)。引导(dǎo)由交易双方共同承担(dān)经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依(yī)据(jù)是(shì)1995年国家计(jì)委建设(shè)部下(xià)发的《关于(yú)房地产中介(jiè)服务(wù)收费的(de)通知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六(liù)条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代(dài)理收费，按(àn)成交(jiāo)价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖(mài)经纪(jì)服(fú)务(wù)，经交(jiāo)易(yì)各方协商同意，可在规定的(de)收费标(biāo)准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北京(jīng)二手房中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着(zhe)“简政(zhèng)放权(quán)”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服务等(d卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些ěng)57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪服(fú)务收(shōu)费多少由各中介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费(fèi)用过程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程(chéng)中对收(shōu)费标准进(jìn)行(xíng)明码标价(jià)即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)机构在具(jù)体收取(qǔ)过程(chéng)中，会结合房屋价值及(jí)工(gōng)资标准，综合(hé)计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)应(yīng)当在经营门店(diàn)、网站、客(kè)户端(duān)等场(chǎng)所或渠道，公示(shì)服务项目、服(fú)务内容和收费标准，不得(dé)混(hùn)合标价和(hé)捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务(wù)项(xiàng)目(mù)和收(shōu)费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人出具(jù)收费(fèi)清单，列明(míng)收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由当事人(rén)签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和(hé)城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门依法查处不(bù)按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的(de)中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励(lì)按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)，主(zhǔ)要还(hái)是规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本(běn)来收费就不(bù)同(tóng)，各(gè)家收费普遍在合(hé)理范围(wéi)内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当(dāng)前(qián)两(liǎng)部门提(tí)出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性文件而(ér)非规(guī)定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经(j卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些īng)纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行(xíng)业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)行业的(de)专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该由上下(xià)家各支付一(yī)半(bàn)的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的(de)二手房(fáng)交易(yì)过程中，往往会有(yǒu)这样(yàng)的(de)情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而(ér)会出现中介(jiè)费及税费均由购(gòu)房者(zhě)来承担(dān)。即(jí)使一(yī)些房东愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部分费(fèi)用也可能(néng)通过(guò)转(zhuǎn)嫁的(de)方式(shì)，在房(fáng)价中有所(suǒ)体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些房产(chǎn)中介公司(sī)将其视为向购房者单(dān)边收费的行(xíng)为。部(bù)分(fēn)中(zhōng)介公司可能会利用其支(zhī)配地位(wèi)，在原先(xiān)经(jīng)纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有利(lì)于(yú)提(tí)高交易中操作的(de)透(tòu)明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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