万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达(dá)为了(le)收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是(shì)被(bèi)割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂(zàn)未看(kàn)到(dào)这(zhè)些业(yè)主的(de)维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都(dōu)那(nà)么(me)优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额(é)高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北(běi)京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国(guó)信(xìn)达的(de)拍(pāi)卖页(yè)面(miàn)上又(yòu)注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失(shī)最(zuì)大的(de)，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购(gòu)房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护(hù)问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明(míng)确了购房人的优(yōu)先(xiān)权(quán)：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居(jū)住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付(fù)全部(bù)价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权优先(xiān)于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债(zhài)权(quán)的，人(rén)民(mín)法(fǎ)院应当予以支持。只支(zhī)付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信(xìn)托有(yǒu)限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集(jí)团既没(méi)有很大规模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句(jù)顺口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就可看(kàn)出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手(shǒu)是当(dāng)时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手几率还是机率 概率和几率一样吗。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追捧(几率还是机率 概率和几率一样吗pěng)。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名(míng)人(rén)士，如知(zhī)名(míng)演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦(lún)落到(dào)这个地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经(jīng)就(jiù)曾(céng)深(shēn)挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开(kāi)发(fā)商(shāng)到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手(shǒu)中拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权(quán)。如果北(běi)京国(guó)安的估(gū)值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)及其实(shí)控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况(kuàng)却持(chí)续没(méi)有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，上述被执行(xíng)人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安(ān)，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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