万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国信达(dá)北分），处置(zhì)的是(shì)对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共同债务人(rén)。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房(fáng)子实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是(shì)北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提(tí)出执行(xíng)异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发(fā)商，要(yào)求(qiú)退还购房(fáng)款或(huò)办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释(shì)的(de)方(fāng)式(shì)明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求(qiú)权优先(xiān)于(yú)建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实(shí)际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规(guī)定。

西安市城六区是哪几个>

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还(hái)会(huì)被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达(dá)申请(qǐng)不良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的(de)姿态(tài)杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的(de)灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都(dōu)令(lìng)业内(nèi)外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观(guān)澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超(chāo)过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　

　　中赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也(yě)因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不西安市城六区是哪几个履行生(shēng)效法律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球(qiú)俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成(chéng)为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京(jīng)国(guó)安的(de)估(gū)值(zhí)一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北(běi)京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设(shè)等(děng)。

　　

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入(rù)主西安市城六区是哪几个北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的(de)经(jīng)营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控(kòng)人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京国安(ān)，又如何能独善其身？

　　

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