“现在的(de)房地产很难再(zài)出现像过去十年的系统性行情。”思(sī)睿(ruì)集团(tuán)合(hé)伙人、首(shǒu)席经济(jì)学家(jiā)洪灏向《红周刊》表示，房地产共享充电宝最高1小时10元，共享充电宝怎么申请投放行业分(fēn)化的愈(yù)加明显，让机构和投资者的关注度从(cóng)板块向单个(gè)标的转(zhuǎn)移。上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)向《红周刊》指出，从行业(yè)来(lái)看，无(wú)论(lùn)是(shì)业(yè)绩，还是估值，房地产都已经(jīng)双杀到了最底(dǐ)部，而且(qiě)是反复地(dì)杀到(dào)了底(dǐ)部，再往下(xià)的空(kōng)间已经不(bù)大(dà)了(le)。

　　三道(dào)红线(xiàn)等指标

　　成(chéng)挖掘个股阿(ā)尔法重(zhòng)要参考(kǎo)

　　那(nà)么如何寻(xún)找(zhǎo)房(fáng)地(dì)产(chǎn)个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房共享充电宝最高1小时10元，共享充电宝怎么申请投放地产赛道(dào)中进(jìn)行选择，需要非常小心，避(bì)免选了半天，标的公司出(chū)现爆雷(léi)的情况。除此(cǐ)之外，洪(hóng)灏指出(chū)，需要满足以下(xià)三(sān)个基准(zhǔn)：有(yǒu)大的国资背景的(de)、杠杆(gān)率较低的、此(cǐ)前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果(guǒ)关注一下今年房地产(chǎn)的开(kāi)发资(zī)金来源，可以发现，其实银行(xíng)的(de)信贷(dài)倾向(xiàng)是不太愿意给房企贷款的，房(fáng)企的主要资金来源来自新盘的(de)销售。但今(jīn)年新房(fáng)的(de)销售情况(kuàng)相较一般。再关注一下，哪些房(fáng)企能从银行(xíng)拿到钱，其实主要还是那些有国(guó)企背景(jǐng)的房企，民营房企相(xiāng)对比较(jiào)困(kùn)难，所(suǒ)以整(zhěng)个行(xíng)业出现了一(yī)个很明显的(de)分化(huà)，无论是在销售(shòu)，还是融资等各个方面都非常明显。现(xiàn)在有国资(zī)背景(jǐng)的房企在资本市场表(biǎo)现相(xiāng)对(duì)较好(hǎo)，但(dàn)没有国资(zī)背景的民营房企股价大(dà)多表现很一般(bān)。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，在(zài)房(fáng)地产行业内(nèi)，我(wǒ)们的逻(luó)辑(jí)是，“寻找最后的(de)赢家”。而具(jù)体到如何挖掘(jué)，我(wǒ)们会特别重视企业的成本优势，更具体一点，就是(shì)它的(de)净借贷水平（净(jìng)负(fù)债率(lǜ)）是不是行(xíng)业(yè)内的(de)最低水平；利润率是不(bù)是(shì)行业内最高的；融资(zī)成本是否(fǒu)是行(xíng)业内最低的；建安成本是(shì)否(fǒu)也是业内(nèi)最低的；这些都是我(wǒ)们看重的(de)一家房企的综合(hé)成本。

　　需要注意(yì)的是，能够(gòu)同时(shí)满(mǎn)足(zú)上述条件的房(fáng)企并不(bù)多。即便是在国央企中，仍有部分房企出(chū)现了“三道红(hóng)线”的“踩线”情(qíng)况，且有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数(shù)据整理发现(xiàn)，截至2022年末，天(tiān)房发(fā)展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交(jiāo)地(dì)产、中国武夷等(děng)国央(yāng)企“三道(dào)红线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建发展、京投发展(zhǎn)、光(guāng)明地(dì)产(chǎn)、云南城投、首(shǒu)开股份、珠江股份、城(chéng)投控股等(děng)国央(yāng)企房企也踩了“三道红线”中的两(liǎng)条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企

　　需(xū)警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便是有着(zhe)较稳健特(tè)色的国央企房(fáng)企，其财务指(zhǐ)标称(chēng)得(dé)上完全(quán)健康的仍是少数。而更(gèng)加值得注(zhù)意的是，在2022年，不少国企，甚至地方(fāng)国企(qǐ)开始大举扩张。而(ér)这无疑(yí)又进一步考(kǎo)验(yàn)着国(guó)央企(qǐ)的资(zī)金链情况。

　　对房(fáng)企(qǐ)而(ér)言(yán)，扩(kuò)张速度的张弛有度尤(yóu)为重要，节奏把握准确，有助于房企储备优质“弹药”；但过于(yú)乐(lè)观(guān)的预(yù)判未来市场，以(yǐ)及过于激进的扩(kuò)张拿地节奏也有可能让房(fáng)企重蹈此前的高(gāo)杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊(hào)扬以(yǐ)其(qí)配置(zhì)的(de)一家房企进行(xíng)举例(lì)，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借(jiè)贷(dài)比例都维持在33％左右(yòu)，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这(zhè)家房企明显感(gǎn)觉到(dào)机会来了，其开始在(zài)一(yī)线(xiàn)城市进行(xíng)大(dà)举拿地，净负(fù)债(zhài)率也(yě)由此前的33％左右(yòu)水准提高到45％左右，涨了接近三(sān)分(fēn)之一(yī)。与此同时(shí)，该房企新(xīn)购入(rù)地(dì)块也(yě)实现了快速的开(kāi)盘(pán)利(lì)用率，预计今年会有更多的楼盘入市(shì)。像这类企业(yè)就符(fú)合(hé)“最后的赢家”的特点。一方面，在(zài)于它本身储(chǔ)备(bèi)了很(hěn)多弹药，去(qù)年拿地超1000亿(yì)元，且(qiě)其(qí)中一半在一线城市，另外一(yī)半也主(zhǔ)要集中(zhōng)在强二线和二线城市；另一(yī)方面，它的扩(kuò)张(zhāng)是有(yǒu)节制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样提醒道(dào)，与(yǔ)之相(xiāng)反，有(yǒu)些房(fáng)企的扩张速(sù)度让人感觉又回(huí)到了2016年、2017年(nián)，或者说看到(dào)了2016年～2020年期间(jiān)扩张的民营企业的影子(zi)。虽然说，见(jiàn)到(dào)机会(huì)时(shí)要出手，但出手的章法仍要(yào)小心，如果负债(zhài)率扩张(zhāng)得太快，但未来的(de)两年市场没有想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何(hé)来(lái)衡(héng)量一家房(fáng)企的扩张速度是(shì)否激进(jìn)？陈昊(hào)扬向《红周刊》表示，主要还是看房企的净(jìng)负债率水平，在(zài)我看来，这(zhè)个比例如果超过60％，就是扩张得过于快速(sù)了。

　　不难看出(chū)，这一标准要比(bǐ)“三(sān)道红(hóng)线”对房(fáng)企的(de)净负(fù)债率要求不得(dé)高于(yú)100％要(yào)更加严格。陈(chén)昊(hào)扬解释(shì)，当前房地产行业的(de)复(fù)苏速度并没有那么快，所以(yǐ)要规避公司(sī)净负债率提高到一(yī)个比(bǐ)较(jiào)危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿(ná)地较积(jī)极的房企梳理(lǐ)发(fā)现，中交地产、中国金茂、华(huá)发股份、越秀地产(chǎn)、绿(lǜ)城中国(guó)、保(bǎo)利发展等房企2022年净负(fù)债率都在60％之上。其中，中交地产净负债(zhài)率持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对比的是，华润置地、中国海外(wài)发展、万科A、滨江(jiāng)集团、招(zhāo)商蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极(jí)的(de)拿(ná)地策略的同时，也较好地(dì)控制(zhì)了公司的扩张速度与净负债率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等个别民(mín)营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬(yáng)指(zhǐ)出，实际上，他们是以同一筛(shāi)选标准来看(kàn)国央企(qǐ)与民营房企，但在(zài)各维(wéi)度(dù)的实际表现上(shàng)，国央企(qǐ)确实会更(gèng)胜一筹。如国(guó)央企的融资成本更低，融资渠道也更(gèng)顺畅，能够做(zuò)到想融就融，这样，国央企自然(rán)而(ér)然就(jiù)具有天然优势。

　　虽然对比民(mín)营(yíng)房企，机(jī)构更(gèng)加看好国央企，但这也(yě)并(bìng)不(bù)意味着(zhe)，民营(yíng)企业中就没(méi)有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周(zhōu)刊》梳理发现，仍有少数民(mín)营房企同(tóng)样受(shòu)到机构(gòu)的青睐。比如，根据2023年一季报，滨(bīn)江集团的十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)东中(zhōng)新进了“中国工商银行股份有限(xiàn)公司－景顺长(zhǎng)城(chéng)中国回报灵活配置混合型证券投(tóu)资基(jī)金”“全国(guó)社(shè)保(bǎo)基(jī)金一一六组合(hé)”等。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，自2021年(nián)开始，百亿私募珠海(hǎi)阿巴(bā)马资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)有限公司就长期持有(yǒu)滨江集团。根据(jù)一季(jì)报，该(gāi)资产公司的几(jǐ)只产(chǎn)品(pǐn)合计持有(yǒu)滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基本面(miàn)表现存在一定(dìng)关系。2020年以来的(de)近三年时间，房地产市场整体(tǐ)在走“下坡路”，但作为杭州本土房企的(de)滨江集(jí)团仍是表现出(chū)较强(q共享充电宝最高1小时10元，共享充电宝怎么申请投放iáng)的(de)韧劲，2020年以来(lái)，滨江(jiāng)集团(tuán)在业绩表现、销售规模、新增土储、股(gǔ)价表(biǎo)现(xiàn)等多维度(dù)都表现了较强的增长势头(tóu)。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集团扣非归(guī)母(mǔ)净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根(gēn)据近期发布(bù)的2023年一季报，今年(nián)一季度，滨江集(jí)团更是实现了(le)扣非归母净利润(rùn)5.41亿元，同(tóng)比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代(dài)”仍能保(bǎo)持自(zì)身业绩(jì)的(de)持续增长，和滨江集团扎根杭州的战略布局(jú)关系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七成(chéng)营收来自杭(háng)州地区，而在2021年，杭(háng)州地区的营收比(bǐ)重只占到(dào)近六成。近三(sān)年持续稳居(jū)杭州房企销售排名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)在杭州的土储补(bǔ)充(chōng)同样较为积极，根据诸葛(gé)找房、住在杭(háng)州网数据(jù)显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居杭州的本土第一(yī)。

　　而滨江(jiāng)集团(tuán)在杭州(zhōu)的较突(tū)出(chū)表现，也让滨(bīn)江集团的房企(qǐ)排名迅速提升(shēng)。到(dào)2023年，滨(bīn)江集团(tuán)的房企排名已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列(liè)房企第九位。

　　值得注意的是，2020年(nián)至(zhì)今，滨江集团(tuán)股价翻了超一(yī)倍以上，而近期，滨江集(jí)团更(gèng)是(shì)迎来多家(jiā)机构的集中调(diào)研。滨江(jiāng)集团(tuán)发布公告表示，公司于5月(yuè)10日(rì)接受了信达证(zhèng)券、金鹰基金、建信养(yǎng)老(lǎo)、新华养老等(děng)18家机构(gòu)调研(yán)。

　　产(chǎn)业链布局重点移至(zhì)存(cún)量赛道

　　机构在(zài)下游家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际上房地(dì)产开发(fā)只是(shì)房地产产业链上的(de)中游(yóu)环节，其(qí)上(shàng)游主要为(wèi)钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材料供(gōng)应商，而下游应用行业主要包括中介服(fú)务、家用电器(qì)、物业管(guǎn)理(lǐ)、家居用(yòng)品。综合《红(hóng)周(zhōu)刊》的(de)采访，房地产(chǎn)开发环(huán)节与上游材(cái)料(liào)端息息(xī)相关，新盘开工不足(zú)导致上(shàng)游不被看好(hǎo)，机构寻觅个股阿尔法的(de)思路渐渐移至(zhì)下游。“中国房地产行业在进入(rù)存量房时代(dài)，所以(yǐ)对地产(chǎn)产(chǎn)业链，尤其是(shì)偏消费属(shǔ)性的家装家居领域，我们(men)相对看好(hǎo)，因为(wèi)居民保有的住房规(guī)模越来越大(dà)，随着时间的增加，内装更新的需求也会(huì)越来越多。美国过去的数(shù)据充分说明了这一点，在新房销售见顶之后，家具消费的增长却一直都(dōu)很好。对于地(dì)产产(chǎn)业链，我们相对看(kàn)好和(hé)内装相关的行业(yè)，例如(rú)消费(fèi)建材、家居装饰等。”万家基金人士(shì)表示(shì)。

　　而根据《红周刊》对下游细分中(zhōng)相(xiāng)关赛道(dào)龙(lóng)头年内表(biǎo)现的统计(jì)，目前暂居前两位(wèi)的都是来(lái)自家纺赛(sài)道的公司，它们分别是富安娜(nà)和水星(xīng)家纺，特别是前者在(zài)月(yuè)线(xiàn)连收七根阳线(xiàn)的基础上，年内(nèi)迄今涨幅已(yǐ)经(jīng)逼近30％。

　　以前(qián)者为(wèi)例，富安娜主要从(cóng)事纺织(zhī)家居、睡眠家居、生(shēng)活类产品的(de)研发(fā)、设计、生(shēng)产及(jí)销售(shòu)，旗下拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智(zhì)”自有品牌。第一季度报告显示，报告期内，富安(ān)娜(nà)实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)约6.2亿元，同比减(jiǎn)少(shǎo)7.57％；不过实现归属于上市公司股东的净利润约1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市(shì)公司一季报的十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，能够发现该(gāi)股早已(yǐ)成为基金重仓(cāng)股(gǔ)的天(tiān)下，彼时包(bāo)括公(gōng)募的(de)中(zhōng)欧价值发(fā)现、中欧潜力价值、工(gōng)银瑞信灵(líng)动价值、宝盈新价值和私(sī)募的明河2016，都在其(qí)中出现，占据了半壁江山(shān)。需要(yào)强调的是，中欧的两(liǎng)只基金(jīn)都是价(jià)值派基金经(jīng)理曹(cáo)名长在管(guǎn)的产品，首季其同(tóng)时重仓的(de)房地产产业链股票还有(yǒu)金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风(fēng)光一时的家居板块也因疫情、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困境反转露出(chū)曙光，家居板块中年内表(biǎo)现最(zuì)好(hǎo)的是志(zhì)邦家(jiā)居。同(tóng)一时间段，该(gāi)股年内(nèi)上涨已经超(chāo)过23％，从业绩来看，无(wú)论是营收还是归(guī)母净利润，公司都实现了同比双升。

　　从公(gōng)司的十大流(liú)通股股东来看，《红周(zhōu)刊》发现广(guǎng)发基金经(jīng)理罗洋慧(huì)眼独(dú)具，一季(jì)报中(zhōng)他管理的广发策略优选和广发安宏回报均增加了(le)持(chí)股，而这(zhè)两只(zhǐ)产品也成(chéng)为(wèi)志(zhì)邦(bāng)家居十大流(liú)通股股东(dōng)中仅(jǐn)有的两只公募。有(yǒu)意思(sī)的(de)是，他似乎对于定制家(jiā)居(jū)类标的情有独钟，在另一家赛(sài)道(dào)公司金牌橱(chú)柜(guì)中(zhōng)，他管理的全部三只产品均登榜十大流(liú)通股股东，其也成为(wèi)他的独门重仓股。

　　除去家居家(jiā)纺外，下游(yóu)的(de)物业(yè)股也越来越被机构所青(qīng)睐，不过这(zhè)类标的大多在香港上市，如(rú)何选(xuǎn)择成为难(nán)题。对(duì)此，前述上海公募基金(jīn)经理(lǐ)举例分析：“物业服务不是一个高毛(máo)利的行业(yè)，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣(zhēng)的(de)是(shì)市场化应该(gāi)挣的钱，以我曾经(jīng)买(mǎi)的绿城服务(wù)为例，它在中(zhōng)高端楼(lóu)盘占比(bǐ)是(shì)比较(jiào)高的，每(měi)年到期(qī)的(de)合(hé)同里提(tí)价成功率在(zài)30％～40％。它(tā)能(néng)做(zuò)到(dào)滚(gǔn)动的大部分(fēn)项目到期之后，经过两三轮合同周期还能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价(jià)的公司(sī)很(hěn)少，因为物(wù)业公司很容(róng)易(yì)一开(kāi)始是挣(zhēng)钱的，后面因为保安这些固定人员成本(běn)的(de)年度增长，不过服务没有特别好，客户没有那么满(mǎn)意，能(néng)做到提(tí)价(jià)难度是非常大的。但(dàn)是该公(gōng)司能在业内做到到(dào)期之后提(tí)价(jià)率比较高，这跟它的定(dìng)位(wèi)和比较好的(de)服务是有(yǒu)关系的。”他(tā)进一步强调。

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