万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的(de)豪(háo)宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面(miàn)上(shàng)看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报(bào)道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明(míng)这75套房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些(xiē)房(fáng)子(zi)根本没(méi)有网(wǎng)签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在(zài)还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不(bù)能网(wǎng)签、没(méi)办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的(de)高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支(zhī)付价款并实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实际占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联(lián)合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)报(bào)公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者(zhě)权(quán)利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的(de)优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其(qí)他债权(quán)的(de)，人民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只(zhǐ)支(zhī)付了部(bù)分价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结前(qián)已实(shí)际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权(quán)公(gōng)司(sī)中(zhōng)国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司(sī)成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模(mó)，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以(yǐ)26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为(wèi)北京当(dāng)年的(de)“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏树，还(hái)是每(měi)平(píng)米20万元(yuán)的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知名(míng)人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其(qí)深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根(gēn)溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先后进军(jūn)能(néng)源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国(guó)安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中(zhōng)赫(hè)为什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续(xù)质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集(jí)团股份，但国(guó)安和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行人，执行标的(de)高达(dá)11亿(yì)，北(běi)京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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