OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二级市(shì)场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几日(rì)的下(xià)跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩(kuò)大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协(xié)议(yì)的(de)通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人也(yě)表示，近期已同(tóng)一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东新区国(guó)资委(wěi)也高度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示(shì)，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波(bō)动(dòng)较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会(huì)从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价(jià)值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继(jì)续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技的事(shì)件(jiàn)继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后(hòu)二(èr)级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格(gé)有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来(lái)，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看，目前(qián)上市的(de)8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同(tóng)程度(dù)下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率有所(suǒ)下降，如今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目(mù)又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导致(zhì)二级市场价格出现波(bō)动。”一位(wèi)业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在上述(shù)人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场内(nèi)资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前随着二级市场价格下(xià)跌，风险也得(dé)到一(yī)定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不(bù)好判(pàn)断价格是不是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士表(biǎo)示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内(nèi)二(èr)级(jí)市场跌(diē)幅较大，其实(shí)有些隐含收益率(lǜ)高的产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备(bèi)一定的(de)投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事(shì)高如(rú)星(xīng)对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利(lì)解决招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经(jīng)营现金流(liú)没有造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加(jiā)上前期本(běn)身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落(luò)到租金收(shōu)入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的(de)重要承租(zū)方之一(yī)，目前(qián)未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续(xù)密切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)下降事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开(一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧kāi)的(de)业绩说明会(huì)中管理人就相关事项进行了(le)解释说(shuō)明(míng)，市场信心得(dé)到了一(yī)定提振，二级市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召(zhào)开的线上(shàng)和线下(xià)的扩募说明会上，运营团队表示(shì)了(le)对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合(hé)同(tóng)谈判中的储备租户(hù)正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租率将得到回升。没(méi)想到仅过(guò)了不(bù)到三周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了(le)市场各方的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突(tū)然(rán)确实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息的第一时间即(jí)奔(bēn)赴现场进行了沟通和核(hé)实(shí)工作(zuò)，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关负责(zé)人(rén)介(jiè)绍说(shuō)，目(mù)前(qián)储备租户还是比较(jiào)丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯(xīn)片测试、人工(gōng)智能(néng)、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了(le)2万方(fāng)。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实际(jì)租(zū)户需要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给了(le)我们一些(xiē)空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们肯定要全力与时(shí)间(jiān)赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在短期内完成(chéng)去(qù)化(huà)。”相关负(fù)责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同区域(yù)的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么(me)多储备(bèi)租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来(lái)都坚持(chí)以市场化(huà)运营为导向，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户(hù)退(tuì)租(zū)正好发(fā)生在市场活(huó)跃度(dù)的短期低(dī)点，目前市(shì)场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没(méi)有(yǒu)得到及时(shí)修复后，张江这(zhè)边也作一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧了(le)一(yī)定的(de)资源调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异(yì)化，张润大(dà)厦(shà)多是两千(qiān)多平的大平层(céng)，楼(lóu)的成新度高(gāo)一(yī)些，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋(dòng)形(xíng)态的物(wù)业。租户自身也会(huì)有诉求(qiú)，也会(huì)根据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产(chǎn)的管理人都(dōu)变成(chéng)了一家，后续我们在(zài)资(zī)源(yuán)共享(xiǎng)和联合营销方面(miàn)能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈(tán)及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示(shì)，张(zhāng)江集(jí)团和(hé)张(zhāng)江(jiāng)高科(kē)目前(qián)在(zài)管资(zī)产约(yuē)五百万方(fāng)，还有一些其他在(zài)开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产(chǎn)上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和(hé)它未(wèi)来的发展。”相关负责(zé)人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基(jī)金(jīn)扩容(róng)的第一步，也(yě)是(shì)至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼下(xià)我(wǒ)们(men)可能(néng)面临了(le)一些突发情(qíng)况需要(yào)解决，但是(shì)这和我们在张江科学(xué)城这三十年建设发展过程中所经历的(de)相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们(men)有(yǒu)信心排(pái)除万难(nán)，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期和市场(chǎng)的(de)信(xìn)心。”

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