导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持(chí)续低景(jǐng)气(qì)，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度(dù)过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋(dòng)房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差(chà)距(jù)。人均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并无直接(jiē)n. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写公布(bù)中国家庭(tíng)户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房(fáng)，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需(xū)冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站(zhàn)不(bù)住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)n. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋(wū)实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数不能完全(quán)反(fǎn)映出城(chéng)镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的(de)测算思(sī)路(lù)、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅(zhái)相关(guān)数据(jù)有两(liǎng)处可(kě)以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主(zhǔ)要用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居(jū)民(mín)户(hù)均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能(néng)够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口(kǒu)净(jìng)流(liú)入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套(tào)房(fáng)，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为(wèi)一居(jū)室和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进(jìn)城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿(yì)平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均1套(tào)房，看(kàn)似已经户(hù)户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户(hù)均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带来(lái)的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加(jiā)9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商(shāng)品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居(jū)生(shēng)活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希(xī)望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确(què)指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的(de)供(gōng)需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分化(huà)不(bù)单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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