5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计(jì)，龙头(tóu)与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对(duì)房地产(chǎn)的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地(dì)产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势(shì)头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持(chí)有(yǒu)房(fáng)地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于房(fáng)地产的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最(zuì)高的是(shì)保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第(dì)33位(wèi)。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到(dào)二(èr)级(jí)市场乃至机(jī)构(gòu)持(chí)仓上还需要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地(dì)产已经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市好于三(sān)四(sì)线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分(fēn)类，包括房(fáng)地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也(yě)有(yǒu)近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还(hái)需要(yào)有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经(jīng)过(guò)去，未(wèi)来(lái)行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名(míng)前(qián)五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来股股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租(zū)率(lǜ)复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第(dì)三(sān)个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局(jú)在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàn抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来g)市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负(fù)债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净负(fù)债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资(zī)成本不(bù)断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公(gōng)司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权(quán)债务(wù)关系等问题，市(shì)场对民(mín)营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企(qǐ)来说估值(zhí)的(de)修(xiū)复更(gèng)明显(xiǎn)。中特(tè)估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力(lì)强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比(bǐ)较低，行(xíng)业(yè)内部将出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持(chí)续观察(chá)国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分(fēn)化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团(tuán)等房(fáng)企(qǐ)营收(shōu)、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公司也是(shì)机(jī)构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢(huī)复(fù)但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月(yuè)环比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩(jì)出(chū)现市(shì)场的(de)短期反弹(dàn)外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第(dì)二季度(dù)、第三季(jì)度(dù)增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚快钱(qián)的(de)时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它(tā)的基本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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