近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择投资标的(de)时应了解资(zī)产类型(xíng)和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披(pī)露(lù)文(wén)件，结合行(xíng)业及(jí)市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份(fèn)额(é)持有人实(shí)际获得的(de)现金收益，对(duì)于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础(chǔ)设施(shī)公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对(duì)于投资债券相对高的(de)收益(yì)性，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋(dài)为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票(piào)和(hé)债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的(de)影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的(de)增值部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确(què)定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)及(jí)资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自(zì)项目每年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不(bù)同而形成区(qū)别(bié)。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对(duì)股性(xìng)偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权到期后不(bù)再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年(nián)下降(jiàng)是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的(de)假(jiǎ)设反映在(zài)基(jī)础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年(nián)报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现(xiàn)在(zài)相对股债市(shì)场(chǎng)独立(lì)的(de)资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经(j每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下īng)营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的(de)经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实力(lì)、运营管理机(jī)构(gòu)实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资(zī)者(zhě)关(guān)注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金额(é)预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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