OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今(jīn)，二级(jí)市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已(yǐ)签租(zū)赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续(xù)密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项(xiàng)目的(de)原(yuán)始权益人相关负责人(rén)也表示(shì)，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度(dù)重(zhòng)视(shì)，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表示，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近(jìn)期市(shì)场(chǎng)波(bō)动较大，但(dàn)其实(shí)不(bù)动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲库科技(jì)的(de)事件继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格(gé)开始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升(shēng)，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几个交(jiāo)易日二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整体表(biǎo)现上看，目(mù)前(qián)上(shàng)市的8只产业园区(qū)基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致(zhì)二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)波(bō)动。”一(yī)位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看(kàn)来(lái)，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近(jìn)几个(gè)交易日场内(nèi)资金(jīn)有所流(liú)出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目前随(suí)着二级(jí)市场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释(shì)放，但是价(jià)格涨跌会(huì)受到基本面(miàn)、情(qíng)绪(xù)面等多重因素影响，不好(hǎo)判(pàn)断价格(gé)是(shì)不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内人士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收(shōu)益率高的(de)产(chǎn)品具备一(yī)定的投(tóu)资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如(rú)星对此(cǐ)表示，若张江园(yuán)区(qū)最终能顺(shùn)利(lì)解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利(lì)空下(xià)调至(zhì)得这么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前期本身(shēn)园区类(lèi)资产就回调不少了(le)，这就(jiù)是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩(kuò)募(mù)路(lù)上(shàng)再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技。随(suí)后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率下(xià)降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随后召开的业绩说明(míng)会中管理人就相关事项(xiàng)进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场信心得到了一(yī)定(dìng)提振，二级市场价格表现(xiàn)也(yě)趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5人的正常语速是多少字，正常人的语速一般在每分钟月11日召开的线上和线下(xià)的(de)扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目的(de)信(xìn)心，预计(jì)签署意向书(shū)和(hé)合同谈判中(zhōng)的(de)储(chǔ)备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化(huà)后，项(xiàng)目出租(zū)率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市(shì)场各方的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责(zé)人(rén)介绍说，目前储备租户(hù)还是(shì)比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业(yè)客(kè)户，租赁意向面积(jī)超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向(xiàng)储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着(zhe)手通(tōng)过(guò)签署租(zū)赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租户。虽然收了(le)三个月(yuè)履约(yuē)保证金给了(le)我(wǒ)们(men)一些空(kōng)间，但(dàn)本着对(duì)首批扩募(mù)、对市(shì)场(chǎng)负(fù)责(zé)的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持(chí)有的同区(qū)域的(de)张江光大园(yuán)项目一季度末也(yě)有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人(rén)有(yǒu)那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚(jiān)持以市(shì)场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和(hé)换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大(dà)租(zū)户退(tuì)租正好发生在(人的正常语速是多少字，正常人的语速一般在每分钟zài)市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出(chū)租(zū)率下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资(zī)源调(diào)配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)在给租户(hù)的分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平等(děng)方(fāng)面(miàn)也有一(yī)些差异(yì)化，张润大厦多是(shì)两千(qiān)多平(píng)的大平层，楼(lóu)的成新度(dù)高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一(yī)千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会(huì)根据自身需求(qiú)和(hé)预(yù)算挑选区(qū)域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一(yī)家，后续我们在(zài)资源共享(xiǎng)和联合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相信可(kě)以做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管(guǎn)资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上(shàng)市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发(fā)展。”相关负(fù)责人(rén)表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临了一(yī)些突发(fā)情况需要解决，但是这和我们在(zài)张江(jiāng)科学城这(zhè)三十年建设发展过(guò)程中所经历的相比，只能算是一个非常(cháng)小的(de)插曲。我(wǒ)们(men)有信(xìn)心(xīn)排(pái)除万难，尽一切可能(néng)化解(jiě)当前突发事件的(de)所有负面影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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