5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的(de)机构(gòu)对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只(zhǐ)五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方line-height: 24px;'>五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在股票(piào)资(zī)产中(zhōng)的(de)占比(bǐ)却(què)断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来(lái)的(de)首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提(tí)升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发(fā)股(gǔ)份、滨(bīn)江集(jí)团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资(zī)愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季(jì)报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列(liè)。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非行业(yè)销售(shòu)旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果(guǒ)按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化(huà)五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募(mù)基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增加(jiā)了(le)15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的(de)更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是(shì)人(rén)均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力(lì)公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续(xù)两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时(shí)的(de)首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度(dù)的(de)收入利润(rùn)规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布(bù)局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一(yī)季(jì)报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数(shù)房企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是(shì)，在当(dāng)前(qián)中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的(de)大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低(dī)的融(róng)资(zī)成本，优(yōu)质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资(zī)产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是(shì)更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值(zhí)的(de)修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的(de)质量好、运(yùn)营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集(jí)中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的(de)回正(zhèng)，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些公(gōng)司(sī)也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了(le)杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环(huán)比(bǐ)三(sān)月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会(huì)出现，到(dào)六月份房(fáng)企为了半(bàn)年(nián)报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确(què)定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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