5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出(chū)色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公司市(shì)值在(zài)股票(piào)资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分(fēn)别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市(shì)。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么(me)投资(zī)机(jī)会的(de)。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也出现了(le)一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的(de)上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量地(dì)产的(de)更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代已经过(guò)去，未来(lái)行(xíng)业(yè)的(de)需求(qiú)或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占(zhàn)率的(de)提(tí)升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名(míng)前(qián)五的(de)公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要(yào)产品(pǐn)及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包(bāo)括(kuò)公募(mù)的(de)上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名(míng)第(dì)二的浦东金(jīn)桥也(yě)是(shì)上海本地(dì)房企，其(qí)第一季(jì)度的(de)收入利(lì)润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面(miàn)是该公(gōng)司(sī)后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两(liǎ感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内ng)只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的(de)也是一份(fèn)报(bào)喜的(de)成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在(zài)当前中(zhōng)特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在(zài)发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能力的(de)多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估(gū)值(zhí)的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造(zào)能力，以此带(dài)来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升(shēng)，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行(xíng)业(yè)集(jí)中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观(guān)察国(guó)企央企在三(sān)个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化(huà)更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是较(jiào)大(dà)增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要(yào)是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么(me)投资(zī)拿地之(zhī)后，国(guó)有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度(dù)较大(dà)。投资(zī)的(de)驱动(dòng)能够推动(dòng)房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从(cóng)四月(yuè)份(fèn)开(kāi)始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会(huì)出现，到(dào)六(liù)月份房企为了(le)半年(nián)报冲业(yè)绩(jì)出现市(shì)场的(de)短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季(jì)度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等(děng)待(dài)它的(de)基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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