5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额(é)均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年(nián)末(mò)，公募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所持(chí)房(fáng)地产公司(sī)市值在(zài)股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首次回(huí)升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗年一季度得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是(shì)万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复(fù)苏(sū)链(liàn)上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市(shì)场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这(zhè)几(jǐ)年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝等类(lèi)似(shì)的行业也(yě)出现了一些机(jī)会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时(shí)至今(jīn)日，无(wú)论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和(hé)房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼(yú)的(de)方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提(tí)升(shēng)。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不(bù)代表没有投(tóu)资(zī)机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)个(gè)股成(chéng)为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前(qián)五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实(shí)发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开(kāi)发(fā)与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁(lìn)、物(wù)业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的(de)上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公(gōng)司(sī)等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大(dà)幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字(zì)上(shàng)看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公(gōng)司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第(dì)七位(wèi)，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在(zài)30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低(dī)的(de)融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调(diào)，“对于(yú)减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关(guān)系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的(de)修复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部(bù)将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的(de)话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续(xù)观(guān)察国(guó)企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融(róng)资(zī)成本保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗rong>复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季报(bào)梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季度的(de)业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地(dì)产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经(jīng)济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的去库(kù)存压(yā)力、企(qǐ)业(yè)的资金(jīn)面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长(zhǎng)不(bù)确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复(fù)苏速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

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