“现(xiàn)在的房地产很难(nán)再出现(xiàn)像过去十年的系统性行情。”思(sī)睿(ruì)集(jí)团(tuán)合(hé)伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分化的愈加(jiā)明显，让机构和投资者的关注度从(cóng)板块向单个标的转移。上海(hǎi)利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是(shì)业绩，还(hái)是(shì)估值(zhí)，房地产都已经双杀到(dào)了(le)最(zuì)底部，而且(qiě)是(shì)反复地杀到了底(dǐ)部，再往下的空间(jiān)已经不大了。

　　三道(dào)红线等指标

　　成挖掘个(gè)股阿尔法重(zhòng)要参(cān)考

　　那么如何(hé)寻找房地巴基斯坦中国人去安全吗，中国人去巴基斯坦安全么产个股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提(巴基斯坦中国人去安全吗，中国人去巴基斯坦安全么tí)醒，在房(fáng)地产赛道(dào)中进行(xíng)选择，需(xū)要(yào)非常(cháng)小心，避免选了半天，标的(de)公(gōng)司(sī)出(chū)现爆雷的(de)情况。除此之外，洪灏指出(chū)，需(xū)要满足以(yǐ)下三个(gè)基准：有大(dà)的国资背景的、杠(gāng)杆率较(jiào)低的、此(cǐ)前没有踩过红线的。

　　他还(hái)表(biǎo)示，如果关注一下今年房地(dì)产的开(kāi)发(fā)资(zī)金来源，可(kě)以发现(xiàn)，其实银行的信贷倾向是不太愿意给房企贷款的，房(fáng)企的主(zhǔ)要资金来源来自新盘的销售。但今(jīn)年新房的(de)销售情况相较一般。再关注一下，哪(nǎ)些(xiē)房(fáng)企能从银行拿(ná)到(dào)钱，其实主要(yào)还(hái)是那些有国企背景的房企，民(mín)营房(fáng)企相(xiāng)对比较困难，所以整个行业(yè)出现了一个很明显的(de)分化，无论是在销(xiāo)售，还是融资(zī)等各(gè)个方面(miàn)都非(fēi)常明显。现在有(yǒu)国(guó)资背景的房企(qǐ)在资本市场表现相对较好，但没有国资背景的民营房企股价大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表示(shì)，在房地产行(xíng)业内，我(wǒ)们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后(hòu)的赢家”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我们会特(tè)别(bié)重视企业的成(chéng)本优势，更具(jù)体(tǐ)一点(diǎn)，就是它的净借贷水平（净(jìng)负债(zhài)率）是不是行业(yè)内(nèi)的最低水(shuǐ)平(píng)；利润率是不是行业内最高的；融资成本是否是(shì)行业内最(zuì)低的；建(jiàn)安成本(běn)是否也是业内最低(dī)的；这些都是我们看重的一家房企的综合成本。

　　需(xū)要注意(yì)的是，能够同时(shí)满足上述条件的房企并不多。即便(biàn)是在国央企中，仍有部(bù)分房企出(chū)现了“三道红线”的(de)“踩线(xiàn)”情况，且有(yǒu)逐渐(jiàn)恶化的趋势(shì)。以A股(gǔ)为例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年末，天(tiān)房(fáng)发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投(tóu)、中交地产、中国武(wǔ)夷等(děng)国央企“三道红(hóng)线”全踩。

　　除此之外(wài)，城建(jiàn)发(fā)展、京投(tóu)发展、光明地产、云南城投、首(shǒu)开(kāi)股份、珠江股(gǔ)份、城投控(kòng)股等国(guó)央企(qǐ)房(fáng)企也踩了“三(sān)道红(hóng)线”中(zhōng)的两(liǎng)条。

　　2022年(nián)激进扩张房企

　　需警惕(tì)其重蹈覆辙

　　不(bù)难看出，即便是有着较(jiào)稳健特(tè)色的(de)国央企房企(qǐ)，其财(cái)务指标称(chēng)得(dé)上完全健康的仍是少数。而更加值得注意的是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方国企开始大举扩张。而这(zhè)无(wú)巴基斯坦中国人去安全吗，中国人去巴基斯坦安全么疑又进(jìn)一步(bù)考验着国央企(qǐ)的资金链情况。

　　对房企而(ér)言(yán)，扩张速度的张弛有度尤(yóu)为(wèi)重要(yào)，节(jié)奏(zòu)把(bǎ)握准确，有(yǒu)助于房企储备优质“弹药”；但(dàn)过(guò)于乐观的预(yù)判未来市场，以及过于(yú)激(jī)进(jìn)的扩张拿地节奏也(yě)有可能(néng)让房企(qǐ)重蹈此(cǐ)前的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企(qǐ)进行举例，它从2018年开(kāi)始到2021年，连续(xù)4年的(de)净借贷比例都维持(chí)在33％左右，完全没有增加杠(gāng)杆比例。而到(dào)2022年，这家房企明显(xiǎn)感(gǎn)觉到机会(huì)来了(le)，其开始在一线城市进行大举拿(ná)地，净负债率也(yě)由此(cǐ)前的33％左(zuǒ)右水准提高到45％左右，涨(zhǎng)了接近三(sān)分之一。与此同时，该房企新购(gòu)入地块也实现了快速的开(kāi)盘利用率(lǜ)，预(yù)计今年会有更多(duō)的楼(lóu)盘入市。像这(zhè)类企业就符合(hé)“最后的赢家”的特点。一(yī)方面，在于它本身储备了(le)很多弹药，去(qù)年拿(ná)地超1000亿元(yuán)，且(qiě)其中(zhōng)一(yī)半在一线城市，另外(wài)一半也主要(yào)集中在(zài)强二(èr)线(xiàn)和二(èr)线城(chéng)市；另一方面，它(tā)的扩(kuò)张(zhāng)是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与(yǔ)之(zhī)相(xiāng)反，有些房(fáng)企的(de)扩张速(sù)度让人感觉(jué)又回到了2016年(nián)、2017年(nián)，或者说看到(dào)了(le)2016年～2020年期(qī)间扩张的民(mín)营企业的(de)影子。虽(suī)然说(shuō)，见到机会时要出手，但出手的(de)章(zhāng)法仍(réng)要小心，如果负债率扩张得太(tài)快，但未来的两年市(shì)场没有想象得那么(me)好，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么(me)如何来衡量一家房企(qǐ)的扩张(zhāng)速度(dù)是否激进？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示，主(zhǔ)要还是(shì)看(kàn)房企的净负(fù)债率水(shuǐ)平，在(zài)我看(kàn)来，这个(gè)比(bǐ)例如果(guǒ)超(chāo)过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出(chū)，这一标准要比“三(sān)道(dào)红线”对房企的(de)净负债率要(yào)求不得(dé)高(gāo)于100％要更加(jiā)严格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复苏速度并(bìng)没有那(nà)么快(kuài)，所(suǒ)以要规避公(gōng)司净负债率提高到一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿地较积(jī)极的房企梳理(lǐ)发现(xiàn)，中交地产、中国金(jīn)茂、华发(fā)股份(fèn)、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债率(lǜ)都在60％之上。其中，中(zhōng)交(jiāo)地产(chǎn)净负债(zhài)率持续居高不(bù)下，在2020年至2022年(nián)期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对(duì)比的是，华润(rùn)置(zhì)地、中国海外发展(zhǎn)、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇(shé)口、龙(lóng)湖集团等房(fáng)企在践行较积(jī)极的拿地(dì)策略的同时，也较好地控制了公司的扩张速度与净负债率水平（见附(fù)表）。

　　滨(bīn)江集团等个别民营房企(qǐ)

　　或具备“最后(hòu)赢家”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬(yáng)指出(chū)，实际上，他们是以同一筛选(xuǎn)标准来(lái)看国央企(qǐ)与民营房企，但在(zài)各(gè)维(wéi)度的实(shí)际表现(xiàn)上，国央企确(què)实(shí)会更胜一筹。如(rú)国央企的融资成本(běn)更低，融资渠道也更顺畅(chàng)，能够做到想融就融，这样(yàng)，国央企自然(rán)而然就(jiù)具有天然优势。

　　虽然对(duì)比民营房企，机构(gòu)更(gèng)加看好国(guó)央企，但这也并(bìng)不意(yì)味着，民营企(qǐ)业(yè)中就没有“黑(hēi)马”的存在(zài)。

　　据《红(hóng)周(zhōu)刊》梳(shū)理发现，仍有少数民营房企同(tóng)样受(shòu)到机构的青(qīng)睐。比如，根据2023年一季报，滨(bīn)江集团的十大流通股东中(zhōng)新(xīn)进了“中国工商(shāng)银行股份有限公司－景顺长城中国回报灵活配置混合型(xíng)证券投(tóu)资基金(jīn)”“全国社保基(jī)金一一(yī)六组合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开始，百(bǎi)亿私(sī)募珠(zhū)海阿巴(bā)马(mǎ)资产管理有限公司就长期持有滨江集团。根据一季报，该资产公(gōng)司的(de)几只产品合计(jì)持有(yǒu)滨江集团9543万股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自(zì)身的基(jī)本(běn)面表现(xiàn)存在一定(dìng)关系。2020年以来的近三(sān)年时间(jiān)，房(fáng)地产市场整体在走“下坡路(lù)”，但作(zuò)为杭(háng)州本土房企的滨江集团仍是表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以来(lái)，滨江(jiāng)集团在(zài)业绩表现、销(xiāo)售规模、新增土(tǔ)储、股价表现等(děng)多维(wéi)度都表现了较强(qiáng)的增长势(shì)头。

　　业(yè)绩(jì)方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣非归母净利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发(fā)布的2023年一季报，今年一季度，滨(bīn)江集团更是实(shí)现了扣非归母净利润5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产(chǎn)“青铜时代”仍能保持自身(shēn)业绩的(de)持(chí)续增长，和(hé)滨江集团(tuán)扎根杭州的战(zhàn)略布局关系密切(qiè)。根据2022年(nián)年报，滨江集团有近七成营收来(lái)自(zì)杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收比重只(zhǐ)占(zhàn)到近六(liù)成。近三(sān)年持(chí)续稳居杭州房企销售排名(míng)第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团在(zài)杭州(zhōu)的土储(chǔ)补充同(tóng)样(yàng)较为积(jī)极，根(gēn)据(jù)诸葛找房(fáng)、住(zhù)在(zài)杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居杭(háng)州的本土第一。

　　而滨(bīn)江集团(tuán)在杭州的较突出表现，也(yě)让滨江集团(tuán)的(de)房企排(pái)名迅速提(tí)升。到2023年，滨江(jiāng)集(jí)团的房(fáng)企排名已冲进前十，根据中指数据，2023年(nián)前4月，滨(bīn)江集团实(shí)现销售额(é)607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位。

　　值得注意的是(shì)，2020年至今，滨江(jiāng)集团(tuán)股价翻了超一(yī)倍以上(shàng)，而(ér)近期，滨江集团更是迎来多家机构的(de)集中调(diào)研。滨江集(jí)团发布公(gōng)告表示，公司于5月10日接受了信达证(zhèng)券、金鹰基金、建信养老(lǎo)、新华养老等18家机(jī)构调研。

　　产业链(liàn)布(bù)局重点移至存量(liàng)赛(sài)道

　　机构在(zài)下游家纺、家居(jū)、物业(yè)觅α

　　实际上房(fáng)地产开发(fā)只是(shì)房(fáng)地产(chǎn)产业链(liàn)上的中游环(huán)节，其上游(yóu)主要为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游应用行业主要包(bāo)括中介(jiè)服务(wù)、家用电器(qì)、物业(yè)管理、家居用(yòng)品。综合《红周刊》的采访，房地产开发环节与上(shàng)游材(cái)料端息息相关，新(xīn)盘开工不足导(dǎo)致上(shàng)游不被看(kàn)好，机(jī)构(gòu)寻觅个股阿尔法的思(sī)路(lù)渐渐移至下游。“中国(guó)房地产行业在进(jìn)入(rù)存(cún)量(liàng)房时代，所以对(duì)地(dì)产产业(yè)链，尤其是偏消费属性的家装家(jiā)居领域，我(wǒ)们相对看好(hǎo)，因为(wèi)居(jū)民保有的住房规(guī)模(mó)越来越大，随着时(shí)间的增(zēng)加，内装(zhuāng)更新的需求也会(huì)越来越多。美国过去(qù)的数(shù)据充分说明了这一点，在新房销售见顶(dǐng)之后(hòu)，家具消费的(de)增(zēng)长却一直都很好。对于地产(chǎn)产业链，我(wǒ)们(men)相对看好(hǎo)和内装相(xiāng)关的行业，例如消(xiāo)费建(jiàn)材、家居装饰(shì)等。”万家(jiā)基金人士表示。

　　而根据(jù)《红周刊》对(duì)下游细分中相关(guān)赛(sài)道龙头年内(nèi)表(biǎo)现的统计，目前暂(zàn)居(jū)前两(liǎng)位的都是来自家纺赛道的(de)公(gōng)司，它们(men)分别是富安娜和水(shuǐ)星家纺(fǎng)，特(tè)别是前者在月线连收七根阳线(xiàn)的基础上，年内(nèi)迄今涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜(nà)主要从事纺织家居、睡眠家居(jū)、生活类产品的研发、设计(jì)、生产及销售，旗(qí)下拥有原创(chuàng)“富安娜(nà)”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第(dì)一季度(dù)报(bào)告显示，报告期(qī)内，富安娜实现营业收入(rù)约(yuē)6.2亿(yì)元，同比减少(shǎo)7.57％；不(bù)过实现归属于上市公司股东的(de)净(jìng)利润(rùn)约(yuē)1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上市(shì)公司一季报的十大流通股股东来看，能够发现该股早已成为基金(jīn)重仓股的天下，彼时包括公募的(de)中欧价值发现(xiàn)、中欧潜力价值、工银瑞信(xìn)灵动价值、宝(bǎo)盈新价值和私募的(de)明河(hé)2016，都在(zài)其(qí)中出现，占据了半(bàn)壁江山。需要强调的是，中(zhōng)欧(ōu)的两只基金都(dōu)是(shì)价值派基金经(jīng)理曹名长在管的(de)产品，首季(jì)其同(tóng)时重仓(cāng)的房(fáng)地产(chǎn)产业(yè)链股票(piào)还(hái)有金地(dì)集团和大(dà)亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几年曾经风光一时的家(jiā)居板(bǎn)块(kuài)也因(yīn)疫情(qíng)、消费(fèi)复苏进程缓(huǎn)慢等多因素(sù)一度沉寂，不过好在困境反转露(lù)出曙光(guāng)，家居板块中(zhōng)年内表(biǎo)现最好(hǎo)的是志邦(bāng)家居。同(tóng)一时间段，该股年内上涨(zhǎng)已(yǐ)经超过23％，从业绩来看，无论是营收(shōu)还(hái)是归母净利润，公司(sī)都实现(xiàn)了(le)同比双升。

　　从公司的十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，《红周刊》发现广发基金经(jīng)理罗洋慧眼独具，一(yī)季报中他(tā)管(guǎn)理的广(guǎng)发策略优选和(hé)广发安宏回报均(jūn)增加(jiā)了持(chí)股(gǔ)，而这两只产品也成为(wèi)志(zhì)邦家居(jū)十大流通股股东中仅有的两只(zhǐ)公募。有意思的是，他似乎对于定制家居类标(biāo)的(de)情有独钟(zhōng)，在另一家赛道公司金牌橱(chú)柜(guì)中，他管理的全部三(sān)只产品均登榜十大(dà)流通(tōng)股股东，其也成为他(tā)的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下(xià)游(yóu)的(de)物(wù)业股(gǔ)也(yě)越来越被机构(gòu)所青睐(lài)，不过这类标的大(dà)多在香港上市，如(rú)何选择成为难(nán)题(tí)。对此(cǐ)，前述上(shàng)海公募基金经理(lǐ)举(jǔ)例分析：“物业服务(wù)不是(shì)一个高毛利的行业，挣钱(qián)很辛苦，我选公司还是希望挣的是市场化应该挣(zhēng)的钱，以我曾经买的绿城服(fú)务为例(lì)，它在中高端楼盘占比是比(bǐ)较(jiào)高的(de)，每年(nián)到期的合同里提价成(chéng)功率在(zài)30％～40％。它能做到(dào)滚动的大部分项目(mù)到期之(zhī)后，经过两三轮合(hé)同周期还能做到产(chǎn)品提价。”

　　“行业里真正能(néng)做到产(chǎn)品提价的(de)公司很(hěn)少，因为物业(yè)公司很容(róng)易一开(kāi)始是挣钱(qián)的(de)，后面因为保安这些(xiē)固定人员成(chéng)本的年度增(zēng)长，不过服务没有特别好，客户没有那么满意(yì)，能做到提价(jià)难度是非常(cháng)大的。但是该公司(sī)能(néng)在业内做到(dào)到期之后提价(jià)率比较高，这跟它的定位和比较好(hǎo)的服务是有关系的。”他进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 巴基斯坦中国人去安全吗，中国人去巴基斯坦安全么