万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同(tóng)债务人被中国(guó)信(xìn)达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他(tā)们(men)的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分(fēn)），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实(shí)，说明(míng)这些房子实际(jì)上都是卖出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证实(shí)了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另据(jù)地产自(zì)媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集(jí)团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如(rú)果业主没(méi)有过(guò)错(cuò)，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的(de)方(fāng)式明确(què)了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可以适用前(qián)款规(guī)定(dìng)。

一缕青丝是什么意思有什么讲究，一缕青丝下一句是什么te>

　　也(yě)就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　

　　作为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手(shǒu)是(shì)当时有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中(zhōng)赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(一缕青丝是什么意思有什么讲究，一缕青丝下一句是什么lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团(tuán)购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什(shén)么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的(de)经(jīng)营(yíng)状况没(méi)有得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人都成(chéng)为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能独(dú)善其身？

　　

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