导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二十(shí)年(nián)是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超社日节是什么节日 社日节是农历几月初几15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计(jì)算(suàn)出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示(shì)，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满足流动人口的(de)租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户(hù)、两(liǎng)人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的(de)新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时(shí)代(dài)下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质(zhì)量供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的(de)新(xīn)闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对(duì)外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋社日节是什么节日 社日节是农历几月初几建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是(shì)保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我们主要(yào)用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户(hù)数(shù)）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足因人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来(lái)看，美国(guó)、英(yīng)国(guó)和日本的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入(rù)地的(de)住宅市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数(shù)据显示(shì)，在(zài)上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是(shì)约9000万(wàn)户(hù)城镇居(jū)民住宅(zhái)是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界(jiè)定为(wèi)住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便(biàn)如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买(mǎi)经济适(shì)用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希(xī)望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工(gōng)作(zuò)会议明确(què)指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在(zài)不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系。随(suí)着经济发(fā)展水平的(de)提高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城(chéng)市(shì)能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差(chà)异(yì)也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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