饱(bǎo)受争议的二(èr)手房交(jiāo)易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地(dì)产经纪机构存在利用(yòng)房(fáng)源客源(yuán)优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基(jī)于上述背景，两部门从(cóng)加强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明确经纪(jì)服(fú)务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格(gé)实行明码(mǎ)标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首(shǒu)席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房(fáng)交易占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京(jīng)、上海为(wèi)例(lì)，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交依赖中介(jiè)居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研(yán)究中心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民来说属于金额不(bù)低的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常(cháng)强的专民航三个敬畏是指什么 民航三个敬畏是什么时候提出的(zhuān)业性，居民往(wǎng)往通过(guò)中介来完成(chéng)。但很多中介利(lì)用信息(xī)不对称等问(wèn)题，将非必(bì)要的收费夹带其(qí)中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造(zào)成额外的(de)负担(dān)，而且这些服务(wù)事(shì)项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规范和(hé)秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意(yì)义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服(fú)务行业关注(zhù)最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对(duì)房地产经纪服务收费及中介(jiè)交(jiāo)易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪(jì)服务(wù)收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构要(yào)合理降低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则(zé)实(shí)行分档(dàng)定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收(shōu)费标准，即(jí)根据这样的(de)规(guī)定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协(xié)商(shāng)同意，可在规(guī)定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房中(zhōng)介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消了(le)房地产中介服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多(duō)少由各中介(jiè)机构(gòu)自(zì)行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在(zài)实际收取费用过(guò)程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过程(chéng)中(zhōng)对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体收取过程(chéng)中，会(huì)结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端(duān)等场所或(huò)渠道(dào)，公(gōng)示服务项目(mù)、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)提供的(de)基本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应当分别明确服(fú)务项目(mù)和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当(dāng)事人出具收费清单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均水平(píng)的房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市(shì)场(chǎng)监管等(děng)部门采取约谈等综(zōng)合(hé)措施进(jìn)行重点(diǎn)监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查处不(bù)按规定明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)等违反价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)相(xiāng)关违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入(rù)国家(jiā)企业信(xìn)用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦称，住建(jiàn)部(bù)发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低民航三个敬畏是指什么 民航三个敬畏是什么时候提出的的(de)原则(zé)实行(xíng)分档定价，合理降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对(duì)市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励(lì)性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如(rú)何(hé)具(jù)体(tǐ)认定(dìng)其中的(de)细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前市(shì)场看，经纪服务(wù)领(lǐng)域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时(shí)，由于(yú)二手房很多房(fáng)源(yuán)在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费(fèi)等(děng)都可能(néng)对交易(yì)产(chǎn)生影(yǐng)响，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出(chū)，在二手(shǒu)房(fáng)买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各(gè)支付一半的中介费(fèi)，但(dàn)在一(yī)些热点(diǎn)城市的二手房交易过(guò)程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而(ér)会出(chū)现(xiàn)中介费及税(shuì)费(fèi)均(jūn)由购(gòu)房(fáng)者来承担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方(fāng)式(shì)，在房价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一(yī)些房(fáng)产中(zhōng)介公司(sī)将其(qí)视为向购(gòu)房者单边(biān)收(shōu)费的(de)行(xíng)为。部(bù)分中介(jiè)公司可(kě)能会利用其(qí)支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再次(cì)向房东(dōng)收取费用，而(ér)这(zhè)部分费(fèi)用(yòng)，房东往(wǎng)往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这(zhè)实(shí)际上相当于变相推高了(le)房价(jià)。两部(bù)门提出严禁操(cāo)纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于(yú)提高(gāo)交易中操作的透明(míng)度，也有(yǒu)利于房(fáng)价的(de)稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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