5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于(yú)这(zhè)一板(bǎn)块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里示(shì)，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓(cāng)市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对(duì)于(yú)房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地(dì)产龙(lóng)头股从(cóng)排(pái)位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到(dào)二(èr)级(jí)市场(chǎng)投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行(xíng)业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成(chéng)熟期或者(zhě)衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数(shù)量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策(cè)出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居(jū)民的(de)杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未来行业(yè)的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行业(yè)进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司(sī)月(yuè)内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公(gōng)司(sī)等都跻(jī)身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来(lái)看，知(zhī)名私(sī)募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七(qī)位，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出(chū)；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性(xìng)机(jī康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里)会(huì)依(yī)然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其(qí)是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据(jù)房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里向《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出(chū)现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能(néng)够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房(fáng)地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对(duì)表现较(jiào)好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的(de)经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的(de)复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐(zhú)步(bù)体现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析(xī)，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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