导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲染中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)极(jí)度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人(rén东周和西周的区别是什么意思，东周和西周的区别在哪儿)均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时(shí)代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在(zài)不同能级(jí)城(chéng)市之间，不(bù)同(东周和西周的区别是什么意思，东周和西周的区别在哪儿tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌(pái)量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答(dá)当前的(de)房子是否真的过(guò)剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)数(shù)量过剩的(de)直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行(xíng)业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)数(shù)据(jù)公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们(men)利用既(jì)有统(tǒng)计数(shù)据(jù)，大致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房(fáng)销售，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交(jiāo)房(fáng)后装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来(lái)大(dà)都会被(bèi)拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住(zhù)宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济(jì)发展带来(lái)的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造(zào)时(shí)间(jiān)为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅(zhái)家(jiā)庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高(gāo)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将(j东周和西周的区别是什么意思，东周和西周的区别在哪儿iāng)随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单局(jú)限于城(chéng)市(shì)能(néng)级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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