近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)出(chū)该类产品长期投资价值，通过观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到公募REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则(zé)更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础设施(shī)资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人(rén)实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基(jī)金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等(děng)同于债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对(duì)高的(de)收(shōu)益(yì)性，在有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观(guān)经济(jì)的影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受多重因素的(de)影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)的(de)主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期(qī)恢复，一(yī)方面(miàn)市(shì)场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基(jī)金份额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品的(de)特性，关(guān)注二级市(shì)场扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航(háng)基(jī)金相关人(rén)士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期(qī)间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的(de)是本(běn)金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大(dà)多(duō)数(shù)普通投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益主要包括每(měi)年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产的(de)分(fēn)红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两者的(de)比率也是变动(dòng)的(de)，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不同而(ér)形(xíng)成区(qū)别。特许经(jīng)营权类(lèi)的(de)公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要考虑底(dǐ)层(céng)资先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案产属性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经营期(qī)限较短的(de)特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩(shèng)余期(qī)限较(jiào)长的(de)特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得(dé)收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的(de)土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上到期(qī)后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案g>观(guān)测内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是(shì)指企业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报(bào)也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的(de)短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实(shí)际(jì)分(fēn)红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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