导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包(bāo)括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的(de)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味(wèi)着(zhe)户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和(hé)置业需(xū)求(qiú)。全(quán)国总人口的(de)近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而(ér)产生(shēng)了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均(jūn)较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当前(qián)的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还(hái)包括了大量(liàng)商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡(xiā中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分ng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得到中国存(cún)量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了(le)户均一套房(fáng)的(de)程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市(shì)场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使(shǐ)打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在(zài)高房价的大(dà)城市(shì)租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与置(zhì)业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活(huó)带(dài)来了很(hěn)大的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑(lǜ)两年(nián)间农民带(dài)房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户(hù)人(rén)数(shù)，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需求么？中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分p>

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断(duàn)下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势(shì)将继(jì)续(xù)延续，导致户数(shù)会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人(rén)口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人(rén)口(kǒu)增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素(sù)，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出(chū)现(xiàn)错(cuò)配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手房之间的(de)差异也将越发(fā)扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是(shì)人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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