导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益(yì)热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)调查数(shù)据显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒(shū)适不是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很(hěn)大差(chà)距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户(hù)均一套(tào)房无法(fǎ)满足流动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测(cè)算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的(de)房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多(duō)万(wàn)处市政(zhèng)设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数量有关(guān)，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布(bù)城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二(èr)步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计(jì)。我们利用既(jì)有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国(guó)存(cún)量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户(hù)数，算(suàn)出：

一缕青丝是什么意思有什么讲究，一缕青丝下一句是什么　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅(zhái)结(jié)构特(tè)征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　一缕青丝是什么意思有什么讲究，一缕青丝下一句是什么ong>其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅(fú)为(wèi)过去十(shí)年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余(yú)住宅来(lái)满足因人(rén)口流(liú)动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和(hé)省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据显(xiǎn)示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的(de)流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管(guǎn)道(dào)等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积(jī)后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经(jīng)户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口(kǒu)静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不(bù)断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市流入，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新(xīn)的增(zēng)量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建最(zuì)多。自建(jiàn)房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房(fáng)、购(gòu)买(mǎi)经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于(yú)城市能级(jí)之间(jiān)差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期(qī)。

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