近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资(zī)标的(de)时应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交(jiāo)易(yì)价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或(huò)浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作为(wèi)基金份额(é)持(chí)有人实际获得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基(jī)础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度来(lái)看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分(fēn)红获取(qǔ)相对(duì)于(yú)投资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在(zài)有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)走(zǒu)势的关键因(yīn)素(sù)之(zhī)一。

　　从近(jìn)期(qī)公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有(yǒu)利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)表示(shì)，近期经济(jì)预(yù)期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的过(guò)程；另(lìng)一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单(dān)位(wèi)基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是(shì)对分红前后基金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投(tóu)资(zī)的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值部(bù)分(fēn)不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确(què)，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的(de)比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益(yì)主(zhǔ)要包括每(měi)年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的(de)收(shōu)益(yì)主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分配(pèi)和本金的(de)归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)不(bù)同(tóng)而形成(chéng)区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于(yú)包(bāo)含(hán)“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场价格和(hé)分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人也(yě)认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基(jī)于(yú)这个特(tè)点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派(pài)率相对(duì)较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派(pài)金(jīn)额(é)包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在基础资(zī)产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察(chá)和评估项目(mù)底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于(yú)企业(yè)本身经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终(zhōng)得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报(bào)也(yě)嘉峪关诗句最出名的句子，嘉峪关诗句名句赞美显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次(cì)年的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的(de)实(shí)际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际(jì)环(huán)境(jìng)，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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