近两年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通(tōng)过(guò)观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红目前已包含了(le)利润分配和本(běn)金的归还，在(zài)选择投资(zī)标的(de)时应了解资产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了高比例的(de)稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负(fù)责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额(é)二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集(jí)材料(liào)和信息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行(xíng)投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为基金(jīn)份额(é)持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可(kě)分配金额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)反映(yìng)这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资(zī)者的投资(zī)品类(lèi)，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的(de)价格波(bō)动受多(duō)重因(yīn)素的(de)影响(xiǎng)，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额(é)净(jìng)值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结(jié)合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大(dà)多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基(jī)金价(jià)值面临(lín)极大不确(què)定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是该(gāi)类(lèi)投资者(zhě)应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两(liǎng)大(dà)资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权(quán)类产(chǎn)品的(de)收益主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)及资产增(zēng)值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分红包括了(le)利润(rùn)分配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内(nèi)部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格(gé)和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期后不再能碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额(é)包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩(shèng)余(yú)使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和(hé)评(píng)估项目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中披露(lù)的经营(yíng)活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金，二者(zhě)存在本(běn)质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资(zī)价(jià)值体现在(zài)相对股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益率的(de)高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书(shū)均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募集(jí)材料(liào)中披(pī)露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人(rén)也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量