5月(yuè)以来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表(biǎo)的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来(lái)的(de)首次回(huí)升，年(nián)底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资(zī)愈(yù)发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二(èr)级市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也(yě)出(chū)现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是(shì)供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落(luò)，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过(guò)大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基(jī)于(yú)这(zhè)样(yàng)的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作个(gè)股成为公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优(yōu)质区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易(yì)日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩(jì)数(shù)据(jù)来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫(yì)情时(shí)代(dài)出(chū)租(zū)率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地结(jié)算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然(rán)在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度(dù)他(tā)有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行(xíng)业(yè)洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信(xìn)用问题或(huò)者资(zī)金(jīn)紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在(zài)紫菜是不是海鲜100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存(cún)在发(fā)展的大好机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机(jī)会(huì)依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开企业(yè)的(de)资产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出(chū)清的(de)过程中，央国(guó)企相较于(yú)民企来说估(gū)值的修(xiū)复(fù)更明显(xiǎn)。中特估(gū)的(de)角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)更稳(wěn)定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估(gū)值相(xiāng)对(duì)较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部(bù)公司。”星石(shí)投资(zī)首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这(zhè)一思路的(de)话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过(guò)国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑，2023年(nián)一季(jì)度的(de)业绩(jì)分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地拿地(dì紫菜是不是海鲜)，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处(chù)于调(diào)整的(de)过程中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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