文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不(bù)足一(yī)个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售(shòu)制、改(gǎi)为(wèi)现房销分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落(luò)实(shí)中央(yāng)房住(zhù)不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单(dān)科(kē)普一下(xià)：商品房预(yù)售(shòu)最早源于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并非像中国(guó)一(yī)样在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在(zài)完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存量时(shí)代(dài)，取消预售制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本(běn)质是(shì)向善(shàn)，是(shì)以客户(hù)为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在(zài)当前的(de)情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时(shí)，对(duì)预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研(yán)究(jiū)。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)办立(lì)信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙(lóng)的一(yī)块(kuài)地(dì)盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房的资金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决(jué)了(le)制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地(dì)产市场的(de)一大(dà)特(tè)色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规(guī)范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升了(le)对于(yú)预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制(zhì)，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问(wèn)题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分(fēn)房制度(dù)，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场(chǎng)面(miàn)临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预(yù)售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗(de)通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化(huà)的(de)住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的(de)福利分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金和开发时(sh分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗í)间(jiān)周期长的(de)两(liǎng)大难(nán)题，开发商(shāng)以预(yù)售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购(gòu)房(fáng)者需要(yào)一(yī)次性付(fù)清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房(fáng)屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国(guó)香港的按(àn)照工程进(jìn)度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回(huí)笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)快速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠(qú)道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链特(tè)别长(zhǎng)，高(gāo)达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之(zhī)一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按(àn)时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的(de)风险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业(yè)预售商(shāng)品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥(féi)等城(chéng)市则按(àn)照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实(shí)是(shì)，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支(zhī)付(fù)首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金及首付(fù)款由第(dì)三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公(gōng)司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付(fù)购房，房款按建造(zào)工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没有(yǒu)规(guī)定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的(de)制度，一(yī)般分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产(chǎn)，由(yóu)保险公(gōng)司(sī)负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环(huán)节，各(gè)环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国(guó)采取按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定(dìng)房屋必(bì)须(xū)经过(guò)房(fáng)产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必(bì)须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融机(jī)构(gòu)或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金(jīn)外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购(gòu)房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框(kuāng)架(jià)完(wán)工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未(wèi)放款(kuǎn)部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付(fù)款会(huì)存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局(jú)部(bù)停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或(huò)由(yóu)政府相关部(bù)门直(zhí)接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发(fā)商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能(néng)兑(duì)现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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