导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰(qià)逢近(jìn)年(nián)地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量(liàng)极(jí)度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人(rén)口普查(chá)调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的(de)近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人(rén)户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老(lǎo)破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　台积电是做什么的，台湾台积电是什么意思黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分(fēn)化时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来(lái)房(fáng)地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露(lù)：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不(bù)能完全(quán)反映出(chū)城镇(zhèn)居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等(děng)非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据(jù)有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根(gēn)据(jù)城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的(de)期房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的(de)住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房(fáng)，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达(dá)到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着(zhe)住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素(sù)产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅套户比最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无(wú)法满足(zú)庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问(wèn)题，如电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的(de)生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和(hé)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的(de)一(yī)半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人(rén)均(jūn)可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的(de)占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继(jì)续延(yán)续，导(dǎo)致户(hù)数会(huì)因户均人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需(xū)求依(yī)然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工作会议(yì)明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经济发(fā)展水平的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量(liàng)的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于(yú)城市能(néng)级之间差(chà)异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差(chà)异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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