文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国(guó)住房和城乡建设(shè)工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂(làn)尾了(le)，这是(shì)对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买者的(de)单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么(me)来的(de)？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需要严(yán)格(gé)的(de)资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地(dì)产长效机(jī)制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持(chí)市(shì)场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。所有商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客(kè)户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福(fú)一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通(t过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处ōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前(qián)在国(guó)务(wù)院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独(dú)到的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮(liàng)点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低投资风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模(mó)式(shì)成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市场(chǎng)的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的(de)住房供(gōng)不应(yīng)求的(de)问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促(cù)进(jìn)市(shì)场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款(kuǎn)已(yǐ)经全(quán)部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的(de)核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身推(tuī)动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配(pèi)套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问(wèn)题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场的(de)一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货(huò)币(bì)化(huà)、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的(de)福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速(sù)度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，在(zài)中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案(àn)登记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购(gòu)房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付(fù)款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发(fā)商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的(de)开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金(jīn)需(xū)求，也提高了(le)居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地(dì)产行业(yè)的(de)发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下(xià)游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额(é)的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房(fáng)等风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和(hé)购房(fáng)者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不(bù)能(néng)还款等，则风(fēng)险完全(quán)由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将面临较大的(de)坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的(de)预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就(jiù)是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆(qìng)、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报(bào)价计(jì)算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或(huò)进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度(dù)所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部(bù)分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品(pǐn)房提(tí)供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商(shāng)品房出现重大(dà)延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合(hé)格并(bìng)提(tí)供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋建设(shè)过(guò)程中的资金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根据(jù)工(gōng)程进(jìn)度向开(kāi)发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国(guó)期房(fáng)可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国(guó)没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定(dìng)使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开(kāi)发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相(xiāng)关款项过(guò)程中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯(wéi)一一(yī)部规范期(qī)房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证机(jī)构或(huò)保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付(fù)，所有(yǒu)资金进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流(liú)程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般(bān)为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的(de)房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大(dà)延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立(lì)于(yú)开发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环(h过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处uán)节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权(quán)负(fù)责(zé)、免费维修(xiū)，购(gòu)房(fáng)者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商(shāng)品房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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